选址报告：东南欧最大商业地产商如何选址

4月9日，东南欧规模最大的商业地产开发商特克莫公司（turk mall）高调宣布，其在中国投资的首个项目——沈阳星摩尔购物广场破土动工。此举正式吹响了特克莫公司进军中国市场的号角。

总建筑面积近32.6万平方米的沈阳星摩尔购物广场投资额约2亿美元，预计于2010年开业。更值得关注的是，在这一项目的背后隐藏着特克莫公司在中国更为庞大的扩张计划。

“未来5年内，特克莫与菲巴集团的合资公司拟在华投入逾20亿美元，发展至少10个大型购物广场。”谈及未来特克莫在中国的规划版图，特克莫公司董事长hnas otto nagel（以下称otto）说道。

为何特克莫将进军中国的首个项目选址于沈阳而并是在北京、上海等一线城市？总投资额达20亿美元将如何在中国进行选址？为此，《楼市》记者通过采访相关人士，结合沈阳星摩尔购物广场这一案例来分析大型商业在选址方面的核心诉求。

选址与政府规划相结合

在 otto 看来，商业项目的选址首先必须与政府整体规划相符合。如果商业项目决定进驻某区域，需要考虑此区域是否有城市交通系统等方面的支撑。这些因素都与政府商业的整体规划息息相关。

据悉，沈阳星摩尔购物广场位于沈阳铁西区的“西部十字金廊”，占地面积为10.8万平方米，是以大型综合购物群体为主的集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场。在政府对铁西新区的规划中，推进“西部十字金廊”成为铁西区建设的重中之重。

未来，铁西区将重点建设以兴工、兴华、兴顺等为代表的3条商业街，重点做好地铁出口商业布局规划，形成以星摩尔、宜家家居、国际纺织服装城等大型项目为龙头的“北部商圈”。为此，沈阳市委常委、铁西区委书记李继安说道，“目前，铁西‘西部十字金廊’已经吹响现代服务业的号角，区域内在建项目有14个，总投资额达到33.8亿元。”

显然，政府对铁西区的重视吸引了诸多商业项目进驻于此。区域的道路交通、商业配套设施等方面都将随着政府的良好规划而有较大程度的改善。沈阳星摩尔购物广场正是在这种环境下选择进驻铁西区。因此，大型商业在选址过程中需要和政府的规划相结合。

区域潜在消费力调查

区域消费力水平是否能支撑商业发展被认为是商业项目尤其是大体量商业在选址过程中要考虑的核心因素。因此，大型商业在选址时会重点调查区域潜在消费力水平，具体涉及到对区域人口消费能力以及对整体商业市场饱和情况的调查。

据悉，沈阳星摩尔购物广场是由特克莫公司携手国际综合集团菲巴集团（fibagroup）、中国家居连锁企业红星美凯龙共同投资建设，由星摩尔房地产开发公司（下称：“星摩尔”）负责具体开发事宜。之所以星摩尔会将其在中国投资开发的首个大型商业项目选择在沈阳铁西区，与该区域日益增长的消费能力有着很大关系。星摩尔在考察铁西时，对区域内分布的很多商业项目和新兴住宅区进行了调查。

关键词：选址 商业地产 项目 商铺

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