分析商业地产人才现状 透析“人才黑洞”问题

 

北京博智行商业地产研究院院长 鲁炳全

【鲁炳全】各位业界的朋友下午好！商业地产让人欢喜、让人忧。说到底我们讨论商业地产“人才黑洞”，我想问一下在座各位，正在做或者已经做过商业地产人举个手给我看看。看来今天谈下面话题是找对地方找对场合了。解决商业地产，在实际操盘实现我们目标，首先跟大家分享第一个概念。什么是商业地产？我们看到两边展板上，澳大利亚叫不动产协会，我们叫房地产协会，明天有幸去跟外国人谈谈中国商业地产，第二个目标希望整合美国基金市场需要中国什么样商业地产，把需求带回来。欧美都把我们房地产行业都叫做不动产，我们叫做房地产不动产。也把商业地产理解商业加地产。其实这种观念是极大的谬误。

【鲁炳全】我觉得这是让我心痛和伤心的地方，仅仅地产加商业就变成商业地产，我想中国商业地产还很落后。在国际商业地产发展接近40年时间，他们对商业地产不是我们今天理解商业的业态，他们理解就是中国对商字的理解，中国历来轻视商人。商业核心的东西就是地产交易，所有产生商业交易利润不动产投资叫做商业地产。所以我这样说以后，大家就很快明白，目前国内谈的商业地产实际叫做商用地产，不叫商业地产。正因为对行业的发展，影响我们在商业地产领域操盘模式，你们能不能系统阐述商业地产包括核心环节。正是在这种情况下，我们中国人民大学房地产研究中心从去年开始阐述商业地产，我们认为商业地产五大环节组成，第一选址立项，第二规划与实际，第三环节招商与推广，第四运营和管理，第五是投融资和资本运作，如果没有这五个环节就不能称之为完整的商业地产，这五个环节构成商业地产投资开发的生态链，它是个循环。而在五个环节当中环环相扣，任何环节都可以作为第一个环节，所以正因为缺乏对我们行业专业性的了解，所以在中国具有复合型、懂商业地产人才太少了。我认为连我都不是。

【鲁炳全】人才在哪里？其实我们把这个作为高标准要求，现在操盘难道都不是人才吗？成功的操盘不是人才吗？是，括弧偶然性。所以我说我们要想了解商业地产，要从这五个环节上，但是我提示业内朋友注意核心的思维，就是必须要求尊重专业分工，所以五个环节有五个环节专门人才运作，而不是五个环节专业运用一个人身上，这是不行的。比如运营管理，如果一个购物中心，靠哪一家起主导作用，不是商业物业管理代替所有的物业管理，所有欧美有专门的商业管理公司。比如国外选址和立项有专门的人来做，规划和设计大家知道有专门的人做，但是国内能够做商业地产设计专门人才也是非常之少。我知道在我们北京有一家合资他做的不错，为什么？他所有五名设计师，平均每人都有五年以上实践经验。为什么投融资和资本运作是商业地产核心，大家在今天在这里开会，这个开发商若干年前想过这个物业有这样价值。他绝对没有想过，这样物业跟我们普通住宅有什么区别。通过商业运营包装过程，实现投资最大化。商业地产不是把商业项目盖好就行了，而是为了实现商业地产价值最大化，是做价值不是价格。

【鲁炳全】所以很多时候，曾经在人民大学培训班上，我跟老总分享说十个亿，假如你有十万平米优质商业物业，等于你拥有一百亿。在标准回报十年之内，你就可以做到拥有资产总额100亿的位置，一点不夸张。所以我们这次去美国，更多想在美国专门做商业地产这些基金、资本方我们把他们眼中和心目中需要收购的商业地产想法带回来。正因为商业地产的特性和每个环节的需求，不是随便人都可以做商业地产。我们不但了解商业、了解地产，还要了解资本运作，还要懂规划、懂设计。我们说选址当中有风水的概念，很多人说迷信。其实建筑学当中就是朝向、朝向不是风水吗？采光不是风水吗？所以说我们谈到商业地产人力资源的“黑洞”，我来之前问黑洞是什么意思？他们说无底洞，或者让你看不见摸不着，我个人理解不是把黑洞最终变成白洞，让我们这个空缺通过最早研究土地中国人民大学填补它。

【鲁炳全】我愿意把成功经验和教训拿出来跟朋友分享，谢谢各位！

【主持人 袁开红】感谢鲁炳全教授精彩演讲，我想从短短二十分钟演讲当中，感受鲁炳全有很多实操经验。刚才鲁教授也提到，我们学术界希望大家挑战，否则就不会有发展。刚才说到我们明天就会启程去美国，前期做很多工作，此次去美国仅大会规模来说，是我们参加大会最大规模一次，参会人员将近6万人，可能实际到场还会多一些，我们前期做很多工作，因为一直以来跟欧美、澳洲地产人士有广泛的接触，同时有针对性寻找国际上商业地产领域从开发、设计、运营各个方面，包括协会。我们有正式的论坛，我想回来以后应该会带给大家非常好的消息，也希望大家继续关注我们的发展，尤其商业地产领域。我们第二部分演讲告一个段落，在进入嘉宾互动之前，我们还是想安排一个小小放松环节，那就是有请我们中国房地产协会商业地产专业委员会蔡云秘书长现场抽奖，为大家带来一点运气。有请蔡云秘书长！
（抽奖）