分析商业地产人才现状 透析“人才黑洞”问题

 

中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长 蔡云

【蔡云】谢谢大家！我今天非常高兴来参加这样一个沙龙，我注意论坛下面有一个沙龙，作为行业协会角度来讲，我对于有这样沙龙我感到非常欣慰。我们知道房地产业在改革开放二十年中，对国家的经济发展起到非常重要的作用。在二十年当中，有多少群星灿烂，包括大家耳熟能详的王石、潘石屹，随着房地产业发展，商业地产更加向我们走近，这个时候我们更需要专门性的人才和专业的人才。当房地产从一个行业变成一个产业时，最重要的就是人才。所以我们现在非常希望像中国人民大学培训学院这样的机构，为我们行业培养人才，使我们行业更加成熟、理性、更加健康的发展。因此在这里我代表房地产协会祝贺这次论坛举办成功。希望大家有所成就，谢谢大家！

【主持人 袁开红】感谢蔡云秘书长的致词。下面我们进入论坛的第一个部分，主题演讲。我们第一位演讲人，在这里给大家做一个简单介绍。王霆教授，来自于中国人民大学劳动人事学院，实际案例分析当中在国内高校首屈一指，既有理论知识、实践经验。在这里请他从人力资源资源管理角度，为我们解析商业地产专业人才培养的有效途径。他曾经参与培训过企业有，大家比较了解的比如恒基伟业、完达山、报喜鸟、包括中国移动、中国电信，下面短短二十分种，由王霆教授商业地产国内比较新的课程，以及我们如何看待人才培养的问题。大家可以认真听二十分钟演讲，带着问题，希望在嘉宾互动的听到大家问题。下面我们掌声有请王霆教授。

中国人民大学工商管理研修中心研究部高级咨询师 王霆

【王霆】各位好。非常高兴今天有机会受房地产中心邀请，参与我们本次沙龙。在座都是房地产专业人士，我的专业是人力资源管理，研究领域企业人力资源开发和激励机制。但是我对房地产行业一直有比较特殊的感情，因为我本科专业是房地产经营管理。大家知道人民大学是第一家最早本科设置房地产经营管理的高等学府，我有幸是这个专业第一届毕业生。所以我一直非常关注国内的房地产行业发展，我本人就有很多的朋友和同学目前在房地产进行发展的。有很多同志、很多朋友现在在地产业做得非常不错，跟他们交流的时候，我就发现同他们讨论最热点问题就是商业地产。

【王霆】我也看过一份资料，在住宅房地产开发相对饱和情况下，90%地产开发商都有意愿进行商业地产的开发和规划，应该说这个行业是我们地产业新的热点。所以在平时与业内人士讨论的时候发现，他们非常关心这个行业的发展。但是这个行业就像其他行业发展初期阶段暴露的问题一样，人才已经成为我们这个行业发展的重要瓶颈。很多地产开发商经常抱怨，我向商业地产发展，但是我企业内部优秀的商业地产人才都找不到，仍然是搞建筑、住宅的人才比较多。可见，目前商业地产开发需求和人才供应产生极大的矛盾。

【王霆】从今天这个活动，可以看见，我们策划者培训学院，以及地产俱乐部确实下了很大的功夫，从主题的题目就能发现。我觉得题目起的非常好，叫做“商业地产人才黑洞”，黑洞这个东西深不可测，很有能量，预示着我们商业地产目前的状态。但是里面的所有东西，可能都不可测，未来里面应该如何发展，运行规律可能不在我们认知范围之内。所以这个词让我联想到另外一个行业发展初级阶段暴露出来特征是完全相符的，就是电信行业。

【王霆】90年代初期电信四大巨头，当时华为作为民营企业，在整个竞争非常激励的电信行业初级发展阶段，它应该是一个弱势群体，是民营草根群体，后来迅速崛起，我觉得在行业初期人才发展、人才观念从企业老总角度，它就已经很到位，先于一般的竞争企业。大家知道华为在90年代中期有一部非常著名的华为商学法，因为我的导师是这个项目的重要的顾问，我有幸参与这个项目的认证过程。预示着当时行业发展阶段，整个市场上边相关专业人才非常短缺，我们怎么走出这样的黑洞，作为一个企业必须有所思考、有所作为。

【王霆】华为当年迅速突出崛起，跟它的人才观念是非常相关重要的。作为民营企业怎么竞争的时候站立人才高点，这是他们老总非常关注的一点，人才掠夺战略把价格全部拉高，一个学校就业比较好，招生都比较好。当时北欧跟我们人民大学招生相差不大，就影响我们人才培养高校机构，我们目前商业地产从2000年以后发展态势，我们可以做一个对比。我们很多人才方面的观念，可以借鉴别的行业发展初期的时候，参与企业如何做的。所以今天面对商业地产“人才黑洞”，作为企业的老总，如何应对呢？

【王霆】人才储备的话，不外乎有两种方式。一种就是挖人，把别的企业优秀人才引进来，你必须有很好的发展优势才能吸引人才，第二个靠企业自己培养。引进人、挖人可能解决你短期时间里边人才的空缺，可能解决一时的问题，但是从外部引进人人员的时候，可能面临比较大的风险，不仅地产行业在各个行业都一样。我们把它叫做空降兵，可能跟企业文化冲突、价值观有区别。新人和老人产生比较大的分歧，所以对于空降兵人员用他的能力、他的所长对我们企业有所帮助，但是他并不一定成为企业的真正财富，甚至可能带来负面的影响，所以作为可持续化的发展的企业，一定要加大内部人才的储备，这可能人才发展中间重要的策略。

【王霆】今天我主要从人力资源管理角度，跟大家探讨作为人才内部培训机构，如何培养商业人才。商业地产的人才它是符合性的人才，我们说可能商业的人才比比皆是，地产的人才比比皆是，但是商业地产复合型的人才则少之又少。可能一个企业有很好的商业项目，而非常优秀的商业地产运作人员，可能是很多企业老板梦寐以求的。专业人才既要懂得房地产能力，同时了解商业运作的规则，尤其对零售业态的发展趋势，比较清晰的理解。这类人才对于房地产金融还必须有深刻的理解。国外商业地产发展需要用金融的工具，大量的金融创新给予我们项目的支持，如果离开房地产金融单纯谈先行的模式，可能受到很大的限制。

【王霆】对于商业地产复合型人才需要知识应该是非常丰富，我们业界如何培养这样的专业人才，在高校里边没有完全对口的专业，为我们培养人才。大家知道高校里的人才培养一般滞后于企业市场需要，大学毕业生和就业市场需求存在很大的缺口。甚至大学教材如果形成上课的教材，教材的内容一般滞后于企业针对市场运作的要求。所以从高校直接输送人才，我觉得目前阶段不切实际，随着高校在这方面认知和发展，可以弥补这方面的弱势。但是更多需要我们企业界、我们房地产行业、包括我们行业协会以及社会各种形式机构、培训力量包括高校在内整合在一起，共同调研目前中国市场环境下面商业地产人才应该具备什么样的能力，具备什么的知识体系。我经常跟我们袁院长讲，我们是不是成立一个项目组，去研究、调研形成相应的研究方案。我们可以称之为中国当前环境下商业地产人才培训模式分析。

【王霆】所以我们讲从这个方面我们企业界和我们培训机构、我们智力机构以及行业协会应该共同努力做这方面工作。其实在国外这方面工作是由政府做，美国劳工部会把市场相关的行业、相关的工作它所需要了知识体系、能力全部进行研究，只要社会出现新的行业，会有专门的专家研究，所有结果都对全世界免费公开，在美国有的行业和专业，都有相应的能力分析，而且这个行业在社会最高工资、最低工资都有相应的支持。政府部门干的是这个事情，跟我们国家不太一样。这就使我们在企业运作的时候难度加大，但是在目前阶段我们只有通过社会力量整合起来，只有这样做出来培训方案更有针对性。这是我讲的第一点观点，也就是如何培养复合型人才，针对我们商业地产复合型人才的特点。一定对他能力进行研究，发挥各方面优势。

【王霆】第二点，商业地产人才它是高端人才，这个高端人才除了我们讲它是复合型、实操性很强的特点以外，我认为很重要的一点高端人才就是国际化人才，未来我们国内现在市场里边商业地产趋势一定国际化趋势。国际商业地产发展已经有五十年的历史，相应他们模式非常成熟，相应外资也看重我们国内环境，如果培育具有国际交流能力，能用国际成熟的模式运作国内商业地产专业化人才，也是我们未来培训模式。这次我们中国人民大学房地产中心花很大的力气对国外进行调研，整合对中国有用的课程，形成相应的emba的培训体系，这是我们做出走向国际化的尝试。这是我想说的第二点。

【王霆】第三点，就是商业地产人才它是流动性很强的人才，很多企业包括老总在内，都有这样的疑惑，我对员工进行培养他是能力提高，但很可能他被别人挖走了，但是我这个投资是不是浪费了，尤其在中国信誉比较低的情况下，怎么防止人才流动，怎么使我培训投资得到相应的回报，这也是我们地产行业包括其他行业明显的现象，人才开发市场人才流动是不可避免的，对于我们企业而言应该有相应的应对策略。一方面我们在企业内部建立相应的制度和机制，使我们人才能够在你培养他同时，更有效从制度保障他为企业服务更长，比如股票期权计划，这些在电信行业运用非常充分。华为吸引那么多人才过去，直接面临劳动力成本增加难题，他们用股票使员工和企业收益结合起来。这都是我们有效的策略、一些制度措施保障我们对人才培养的时候，如何使核心骨干跟企业走的更远、更长。企业为了规避人才流动风险，一定加大知识管理的力度，如何每个人拥有隐性知识转化企业拥有的显性知识，要形成你的知识库。商业地产专业人才是知识性的员工，对他们管理我们要按照知识管理方法、措施。比如在it行业人才流动比我们这个行业还要频繁，别的企业怎么应对。惠普有专门的惠普商学院，惠普的商学院没有一个师资是外聘的，都是自己企业的职业经理人，他要求一定级别的职业经理人会讲课，我可以送你培训，但是你回来以后必须你所拥有的知识和企业内部东西形成电子版知识，即使你跳槽，没有关系。你在企业创造的管理财富都通过这样的方法保留下来，我继任者在你这个平台上边进行进一步创新。一方面加强制度建设，另外一方面人员管理从而保障我们人力投资有效的。

【王霆】最后结束之前，我想讲一个观点，大家都知道曾经400年前培根有句非常著名的话，叫做“知识就是力量”。上个世纪有人提出质疑，他说这个话不对，知识只有加上自由才能转化成力量。这里自由讲的是什么？就是我们人才机制，知识载体就是人力资源，人力资源不可能自动产生企业的生产力、企业的产值，我们企业只有人才机制健全，你如何吸引人、培育人、保留人、激励人相应的机制建设，才有可能把优秀人才转化为企业的生产力。我今天演讲到这里结束，谢谢大家！

【主持人 袁开红】感谢王霆教授精彩演讲。我们常说先做人后做事，这也是我们为什么把王霆演讲放在演讲部分第一个，实际告诉大家在商业地产领域如何做人。这个做人刚才王霆教授给了三个很经典的总结，房地产人才需要复合型、高端、以及面临流动性问题。谈到做事在商业地产领域，我想在座各位都有很多困惑，谈到住宅开发我们开发商都有非常很多经验，但是谈到商业地产，我想问起地产行业操盘手，大家困惑非常多。从开发流程、到招商一系列问题带来很多困惑。第二个演讲部分，我们希望从专家角度为大家解析一下中国目前商业地产开发模式和运作模式给大家启发。我们有幸请到中国人民大学房地产研究中心特聘教授鲁炳全。鲁炳全教授早期在泰国，回国以后主导北京国际建材基地、首都开发基地等等，他有非常很多的实践经验跟大家分享，下面我们有请鲁教授。