步行街秘书长董利：2008北京商业地产乘风再启航

随着供需平衡的出现，商业开发将不能被随心所欲，因为已经开始大量商用房开始闲置。开发商要开始考虑市场需求，考虑打造一个附合市场需求的产品。虽然至今所有的开发商仍然想把商业卖掉，但如果不能卖掉能否租得出去并可持续经营成为开发商关心的课题。而此时就要研究人口、消费能力、经营发展潜力、业态、联营与自营、流水倒扣、保底租金加分成等等。尽管这些是开发商不愿意研究的，甚至是无论如何也研究不透的，但供大于需求后大量闲置不能开业的商业项目再次提醒更多后来进入者要尊重商业的发展规律。

我认为，未来商业地产的决定因素是商业，而商业的决定因素是人口消费力，而消费力的决定因素是经济长期稳定增长，而近些年来后面的几个因素都是渐进的增长的，所以，商业地产的突然集中放量根本无法被渐进的几个决定因素所消化，只能闲置。

所以，商业地产的后来者要慎入此行。

商业、地产、资本三结合国内商业地产的叫法仅是一个约定俗成，多指房地产开发商开发的商用物业，而并非国际所指的所有经营性物业如酒店、酒店式公寓、写字楼等。

国内的商业发展市场化程度较高。家乐福、沃尔玛等这些国际商业巨头在亚洲其他国家发展受到的限制在国内几乎都没有，甚至是超国民待遇。随着这些商业巨头在国内布局的进入尾声，以及对民族商业的打压，国内商业的发展受到了抑制，而满足商业发展需求的商业地产的发展也必将会受到影响。过去商业地产市场粗放式发展、以及捆绑世界巨头的商业地产开发模式已不能适应市场发展需求，商业与地产要更加紧密的结合、创新与突破，同时要与资本结合，用自有资金、银行贷款以及小投资者之外，寻找国际资本、民间资本及金融产品创新成为商业地产可持续发展的支持因素。不仅要关注商业巨头，也要考虑为各业态商业发展量身定做，如主题商业等。

商业地产的发展其实在国外非常简单，根据需求开发。而国内市场而尚未成熟，立法和市场规律都会发生一些积极的作用，但更要政府有关主导部门与开发商能够主动认识了解市场规律，辅之以法律的完善，使商业地产的发展真正走进一个可持续发展的进程。同时应该看到成功的商业地产项目开发给城市的发展带来的推动作用。