写字楼投资要看准地段价值 抓住“领头羊”是关键

市场回报略胜一筹

而在另一方面，由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情。一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至有部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格，这也是写字楼市场值得关注的另一个重要原因。

那么，写字楼的价格为什么会一般高于住宅呢?首先，写字楼的高端物业属性和投资价值，决定了写字楼占有的是城市最好的地段资源;其次，由于写字楼对品质要求相当高，因此设计和开发成本也远远高于住宅;第三，写字楼有商业运营的价值，有着增值的功能，这决定了它要比单纯的住宅价值高。而现阶段写字楼价格的倒挂也是由多种因素造成的，一是由供需关系决定的，住宅市场的需求非常高涨，从而使得住宅市场的受关注程度大大超过了写字楼;二是住宅市场吸引了诸多炒家，而写字楼则很少短期投资行为。一位北京的投资者这样认为：“近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，但是部分写字楼的售价水平却低于高档公寓的价格，而相反租金水平却要高于高档公寓的租金水平。所以从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算的。”

细心的投资者如果留意一下当前的房地产市场，可以发现近几年来不少住宅的价格稳步上涨，但同区域不少写字楼的价格却远远跟不上市场的平均涨幅。记者曾经考察了这样一个区域，当时该区域的住宅价格都已经达到了22000元/平方米以上，但是其中几座写字楼的价格却仍然在16000元/平方米左右徘徊。而与此同时，这些写字楼的租赁价格却反而超过了周边的住宅楼。于是在这种情况下，其中的投资机会也就显而易见了。

一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。另外写字楼签约周期一般为2～3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。