实况：解析街区商业案例 探讨发展特点与前景(组图)

【主持人】下面我们有一个问答环节，就是针对今天商业街的情况做投资的问答。

【提问】我有一个问题，我朋友不是说投资商街，他想开一个店，他的疑问就是说，新的商街和比较有名气的商业街应该如何选择？

【徐鹏程】其实你刚才讲的就是我刚才讲的投资你做哪一种，比如开一个店，其实是讲的商家选址问题，你看是选择一个成熟的商业街或者是新兴的商业街，做一个比较，一般是这样，成熟商业街肯定是比较旺，但是竞争也更激烈，你存在竞争。另外一个，在选择传统成熟商圈的时候，如果选择在这里开店，这个店铺的租金一定是相对较高的，因为商圈比较成熟，人流比较大，那作为商铺的业主，一定会像你这个商家收取更高的租金，对你前期经营的压力会很大。

【徐鹏程】除了考虑这些以外，还需要考虑销售流水，不同的业态。这样成熟商圈一般来讲，销售额，所谓的生意肯定会比新兴的商圈生意好一些，但是到这种新兴的商街，因为它处在一个养伤期，商铺业主也在养伤，需要这个商街整体做旺，前期作为商铺业主也是在培育，作为他的培育方式就是给零售的商家更多更长的免租期，给前期更优惠的租金，这样对商家来讲，前期经营压力会小一些，假设说，你在销售水平同样的情况下，成本会低一些，但是如果说，换另外一种假设，作为传统商圈和新兴商圈，成本一致的情况下，肯定要选择销售更大的成熟商圈。但最后比来比去，还是在比销售和成本，当然除了租金之外还有其他成本，你更多要考虑销售和租金成本这个差别有多大，就是你的毛利有多大，这样综合比较才能选择出来究竟是成熟商圈好，还是新兴商圈好。主要条件就是这两个要比较，然后才能算出来。

【主持人】我建议你直接可以跟杨总联系，杨总正在做商圈，如果你朋友有兴趣可以让杨总介绍一下。

【杨泽轩】我补充一下，我觉得这个投资的事情，关键就是你要看个人自己的条件，我是自己有多的资金，愿意用比较多的钱做呢？还是有比较少的钱，这里面关系到前期投入的问题，第二个你选你做什么，这个跟个人条件也有关，有的人原来就是服装行业出身的，如果这个是特色商街，你就要考虑你进入适合不适合了。当然第三个，进入这个商街给的支持，成熟商圈对你个人宣传可能会少一些，可能新兴商圈会给你这个商家投入的选择多一些，名气可能会做大，所以说这个可能要结合个人条件、商业街的条件、个人适合做什么综合考虑。这个有时间我们可以详细说。

【高倩】太理性了，如果我是一个投资者，这么投资太累了，我一定会选择成熟商圈，因为商业地产只有繁荣才有价值。

【徐鹏程】这个跟买股票也可以比比，一定要买潜力股而不能买绩优股。理性来讲，这是算帐方式，而且要根据你自身的实际情况选择，如果说你比较相信成熟商圈，觉得这个生意不错就进成熟商圈，没问题，但是我奉劝这些投资者，如果你是连锁你可以放在成熟商圈，但是可能这些店都是不赚钱的，如果说你仅仅投一个店，靠销售靠利润赚钱的话，我劝你要慎重。

【主持人】谢谢徐总。

【高倩】从商业地产的价值表现规律来看，只有商业繁荣了，才有价值。所以我想还是要选择成熟商圈，没有理由不赚钱，成熟与繁荣等同，不需要培养期，风险也比较小。当然这是概况，每个项目都有特例的。最终还是取决于你的定位。

【韩建徽】这是一个问题，选择成熟商圈和新兴商圈，各有利弊。

【韩建徽】第二个，我想这里面涉及到两个问题，一个投资问题，一个经营问题。

【韩建徽】第三，我们要把握一点，成熟商圈里面不一定都是好地段，好店铺，这个也要搞清楚了。所谓新型商圈里面，也不一定都不好。所以我们要理性的看待，基本的理性还是需要有的。

【韩建徽】比如说，我进入成熟商圈，我这个需求可能有几个方面：第一，我的销售赚钱，这个毫无疑问。第二，我的广告效应，我在这里立一个广告牌，一个商业圈人流量大概二三十万。第三，旗舰店，这是我的实力，品牌的象征。对一些所谓新型商圈，我前面讲了，从这几个标准判断，具体选址上选哪个店铺，有学问，新商圈都不好吗？不是的，我们俗话讲金角银边，只要有好地段好位置让我们选择是没有问题的，而新商圈我们在低成本的进入，可能以后的回报是有的。简单讲，传统商圈，成熟商圈，高投入高回报，新兴商圈投入少，但风险大。成熟商圈升值空间也不大，但新兴商圈升值空间还是比较大的，做短线，中线还是长线，还是看自己。