【杨泽轩】上海新天地，每次去上海都要去，我觉得上海新天地有三个先天的优势，也有后天做的四个好的方面，先天第一是在于上海新天地有好的位置，第二有好的文化底蕴，他的位置大家都知道了，在中心城区，另外这个保留了原来老的石库门的建筑文化特色，很多人去怀旧，尤其外国人到上海看一些传统的，过去的老上海，这是一种感觉，这是文化底蕴。
【杨泽轩】第三个是交通，上海虽然交通很拥堵，但那个地方相对尚可，这是它的一个先天的优势所在，要从后天来讲，我觉得第一点好在于开发商，也就是上海瑞安集团当时考虑的商业定位和组合方面比较精准到位，这里面不仅包括新天地88酒店，也有小店，有大的零售卖场，有娱乐的UME影院，还有酒吧、餐饮及各类小店，这是开发定位规划设计的比较好。第二，就是开发商在宣传推广下了很大力气，包括引进陈逸飞的店，包括后来引进酒吧请了很多演艺界人士进行大力炒作推广，所以在运营方面，他们是先天有一个好思路，后天又有一个好的执行推动。
【杨泽轩】第三个就是操作团队的专业性，开发商请的很多国际化的专业人士包括香港、台湾的团队在里面，而在这方面他们有一些很好的经验，所以综合起来来，这七个方面优势可能使整个上海新天地先天出生的时候命就好，后天加上营养也不错，管的也不错，所以后来就茁壮成长，就是现在全中国人民，包括老外，去上海，一定要到上海新天地逛一下。
【高倩】杨总已经说的很全了，我六以前在ＣＢＲＥ工作时也参与过这个项目，比如这个把这个文化底蕴挖掘的很深刻，包括把这个品牌概念也讲的很好，比如陈逸飞的全概念店，他有很多品牌都进驻进来了。我认为上海新天地成功的要素有三：一是项目的准确定位；二是商户的有效落位；三是运营管理的到位。三者都做到了。
【主持人】据说当时特别火？
【高倩】对，它们当时还开创了几个第一：比如陈逸飞的逸飞之家，就是生活概念馆的出现，覆盖了画、品牌服装、男装、女装等，现场也搞了活动，很多名人都去了，营销活动也很成功。还有加利福尼亚健身馆也是营销最全最高端的，在那个阶段也是很成功的。它们的店出现后，随后就做了很多活动力推这些店，整体衔接的非常好，策划、营销，运营管理，包括后期的客户服务都可以加分，让消费者感觉得没有被忽略，被冷落，无论在店外小酌，还是在店内用餐，都会享受到温暖尽致的服务。再有就是这里品牌的丰富度和街区的趣味性打造得都不错。
【主持人】就是有一种感觉好象我们回家换了新装饰的感觉。
【高倩】对，就像那种小的东西，其实没什么，比如一个小小的货庭也很精致，动线的设置上很有趣味性，其实他里面也有死角，但是他用灯光、色彩、声音、物品如灯笼补充起来了所以整体感觉到舒服，看似零乱其实结合的很紧密。
【韩建徽】第一个建议，这个公馆千万别画成白色的，容易让人联想到白公馆。我想对于天津这个项目，应该说也是商业地产上非常典型的案例，依托于大型社区。
【杨泽轩】还是属于市中心的位置。
【主持人】是在天津南开的老城乡。
【韩建徽】知道了，这个地方我也去过，在马祖庙，天后宫，在北方也比较少了，我想借今天这个机会送给杨总和徐总几句话，我们衡量一个成功的项目有哪些标准呢？我们今天不是学术研究，但是标准还是有的，说起来轻松，做到的话并不轻松，就是三高四用一个五。
【韩建徽】三高就是：高客流量，高知名度和高回报率；
【韩建徽】然后应该是四用：是规划优，交通畅，景观亮，商气旺；
【韩建徽】然后五好：第一区位好，第二定位好，是综合的，高档的还是低档的等等，是服务社区周围的还是比较大的地区的。第三招商好，一条商业街如果早上这个环节上做到位的话也很不容易。第四要做到运营好，我们知道商业街区还是mall，和传统住宅地产确实不同，是一个活路，如果从某种意义上来讲，住宅地产是一次性的商品住房。所以长期成功的运营非常重要。第五好就是管理好，街区商业好，商业街区好，在超市，便利店这些都要弄好。
【韩建徽】前面我们反复介绍过了，所以我想，我们三四五，如果能做到，如果从三四五这三个层面去衡量，我们能够到位的话，我相信一定会程度一条成功的商业街区。
【主持人】徐总，您觉得咱们应该怎么做才能比现在好？将来更好？
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