【徐鹏程】商业街和购物中心各有利弊，但在中国我们以前说的最多就是逛街，因此很多人认为逛街就是逛商业街，比如说华茂购物中心，就是单纯的把两条马路连起来，立了三层而已。
【徐鹏程】商业街在人们传统的习惯来讲，更具便利性。在北方，尤其在东北，如果做大量街区商业的话，要考虑气侯问题，并不影响街区商业在北方的发展，尤其是在北京、天津这些城市。比如北京有主题性的商业街做的就很成功。其实购物中心更多的是打造一个一站式的概念，但也有很多是打出全客层的概念，这样有一些街区，在人们观念当中形成比较传统，比较浓厚的商圈意识更多。新兴的街区商业，吸收了传统街区商业的优点，对其运营是大有好处的。
【主持人】现在不少网友比较关心国内外商业的适应能力，那么在中国发展街区商业，需具备那些要素和应变能力？
【高倩】我先和大家分享一下关于购物中心和街区商业的不同吧。业态上：首先商业街在业态上可以是小而精，而购物中心是大而全；购物中心更容易国际化、时尚化，而商业街更容易主题化、个性化、大众化、区域化。经营模式上：一般商业街是纯租金或者是租金加流水，购物中心是纯租金式的。选址方面：购物中心立地条件较高，街区商业相对较低。主力店：购物中心一般都要有主力店、次主力店，街区商业可不设主力店，单店面积相对小。
【高倩】另外建筑特色也很重要，购物中心之所以呈现各种各样，也是因为前期对建筑设计的要求很多，如景观、环境设计等的要求，而商业街是先出现客户才去造街，因而设计就更加大众化。
【主持人】目前在中国开发和运营商业街存在那些制约因素，包括市场和非市场的？商业街区有怎样的一个标准和发展模式？
【高倩】制约因素一是立地条件，也就是选址与交通的问题。二是气侯的影响，比如在东北由于气候原因很难做商业街。不过像潘家园和王府井，基于初始的定位，从而铸就了现在的特色。最后要以经济效益来测算，区域的购买力，区域的客户群，潜在消费能力都很重要，因为商业地产也是有一些前瞻性在里面，这个也是很重要的因素。
【杨泽轩】其实每个城市都会有一个中心，而很多这样的中心都是商业街区，也是整个城市商业的翘楚，如依托石库门文化的上海新天地以及南京的1912依托总统府，因此这些商业街区会有特色性和文化性在其中。
【杨泽轩】另外，城市中心的商业街区对于综合性的要求较高，因此可能会有购物中心、也可能会有百货店，但是对于主力店、次主力店要求不是那么高，可以有也可以没有。从开发角度分析，很多商业街除了传统市中心的商业街区，都是开发商在操作整个商业街区，这也就涉及到单店风险问题，就这一点而言，商业街区内的单店风险比较小，因为整体压力比较小。但是对购物中心而言，如果购物中心失败了，商家也就只能共苦难了。
【主持人】我觉得它像是四不想，特别有希望的一个综合体，做的特别好，一直在往前推进和发展，比如就是金源燕莎，它里面整个那条街，做的是不是跟我们街区商业雷同或者相似呢？或者最初不是这样，后来做成这样的？金源是这样一个状况吗？
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