【韩建徽】首先，准确地讲，购物中心和商业街是有渊源的，shopping mall最先是叫作“购物林荫道”的。
【韩建徽】第二，不管是郊区性的mall，还是城市型的mall，体量都比较大，这是第二个共性。
【韩建徽】第三，无论是购物中心还是商业中心，从目前发展趋势和现状来看，基本上已经突破了传统的单纯购物为主的模式，基本上融合了购物、休闲、餐饮、娱乐等等这些功能，甚至融合了更多社会性的功能。比如说北京有的大型购物中心，已经把庙会搬到了室内，而很多商业街区，在每年3.15等公共日，有很多活动，社会功能也凸显了。
【韩建徽】另外，无论是购物中心，还是商业街，这种综合性的特点，对车流、货流、人流有要求，包括对社会公众安全也有要求，另外对整体运营方面的要求都非常高。
【韩建徽】不过二者之间也有不同，购物中心应该说近年来在中国发展速度比较快，但截至到目前来看，应该说运营非常成功的屈指可数。
【韩建徽】购物中心一般前期投资巨大，相对应的就带来后期租金成本和销售成本过高，所以在进驻购物中心里面的商家，所承载的租金也好，各个方面也好，成本都非常大。
【韩建徽】同时购物中心还会有来自竞争者的不力，我们知道购物中心辐射半径应该是非常广泛的，再一个城市，到底能容纳多少家购物中心，大型购物中心，目前来说是一个问题。
【韩建徽】近几年从全国各个城市发展情况里看，购物中心热正在出现，就是说一个城市在市区中心不断涌现多个产品，这样就会带来竞争，竞争的后果会导致经营难度增加和经营利润下降。
【韩建徽】最后购物中心可能还面临另外一个风险，就是政策风险，从05年开始，商务部与国务法制办一直在致力于推出商务管理条例，07年这个管理条例已经被认定为一类文件，有可能近期就会出台。而且我们从05年对北京这些大规模的调查来看，应该说大规模化是很重要的。
【韩建徽】商业街有所不同，商业街经济在国内至少十年的发展历史，已经从一个城市的商业中心，发展成为一个城市的商贸中心、商务中心、形象中心、展示中心、服务中心，它已经成为反映城市经济发展和综合实力的体现。也成为一个城市构件和谐社会，衡量所有商业价值，接承载文明的载体，这个跟mall是有所不同的。
【韩建徽】通过在全国考察，我们发现这样一个现象，一条商业街的管理规定，往往都是当地政府下发政府令的形式颁布实施。比如2003年苏州市政府就下发政府令，颁布实施苏州市冠县地区管理办法，2004年大连市政府下发政府令，颁布实施大连市天津街管理规律，至于区政府就更多了。以政府令的形式给一条街颁布规定，应该说商业领域非常少见的，针对购物中心，从它在中国大地上降生之日起，来自各个方面的，不管是国家宏观政策方面，地方政府方面，社会各界方面，是声讨不断，所以商业街在政府方面一直在关注，也一直在调整。同时商业街往往会拉动一个区域，确实在大街区的概念下，不管是西化内容还是创新内容，从发展历史来讲，是不是可以分为传统商业街和新建商业街。而从规模来讲，是否可以分成大型商业街和中小型商业街，从综合形态来讲，也可以分为综合性商业街和专业商业街。
【主持人】如果从操作角度分析，商业街与购物中心最大的区别是什么？街区商业最大的优势是什么？
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