实况：潘好龙---国美商业投资培训讲座第1期

【潘好龙】：下面讲一下商铺投资的决策程序、定性评估等。决策程序第一部分是计划好投资商铺的资金总额，第二步确定投资商铺的市场类型，第三要确定投资空间。根据你的资金实力，确定你可以拿出多少进行投资，任何投资是多元的，鸡蛋不能放一个篮子里，充分考虑到商铺的空置率以及欠租损失，在此期间银行的按揭还款如何实现，可能买完以后有长达半年的空置损失，银行按揭还不了，这个时候转手再卖就比较麻烦，需要一个过程，充分考虑到利率的变化尤其是上浮与商铺出租营业营业净收入之间的关系。这一年多时间，贷款的月还款利率增加了，以前觉得买住宅没有多大影响，每个月月供多加几百元，可能你要买上千万的商铺，可能影响就很大了。我昨天就接到一个电话，地铁黄庄有一个女的买一个小的铺，利率太大了，想卖出去，这个比较麻烦。另外铺面房还是产权式商铺，产权式商铺中考虑经营主体，对产权式商铺定位、经营主题与之相关的行业发展前景调查、分析与评估，平时对行业发展的基本数据资料的收集、整理分析。另外要确定目标收益空间，不仅有现在的认识还有长期的评估和了解，对目标收益空间不仅有横向的对比还有总向的分析和了解，根据当前的情况进行分析。过去一两年买商铺和投资股票比，是比不了的，但是你现在投资股票就风险太大了。

【潘好龙】：第二是商铺价值的定性评估，这是我总结的，总结了7条，是否处于核心商圈，第二考虑到产权变动因素，第三要考虑主题定位的行业情景，第四考虑到主力店效应，第五有广场或者小型活动空间，第六有品牌店效应，第七要考虑项目的基本条件，第八是周边的条件。首先讲讲商圈，商圈是以设定的商业店面为圆心，因周围一定距离为半径所划定的范围，我们做商圈分析的目的是，明确该商业区或者上面的商圈范围，了解商圈的人口分布状况及生活结构，在此基础上进行经济效益的预测。住宅这个东西是感性的，但是商铺投资一定是理性的，不是通过概念包装来包装的。

【潘好龙】：这是我们刚才谈到商圈的图，你所买的商铺或者商业中心所处的位置，最里面的层面代表了核心商圈，这个颜色是代表次级商圈，最外层的圈子代表辐射商圈。任何一个商铺无论是50万还是5万，还是5千平方米还是50平米，规模越大，商圈率越大，金源mall开业的时候很多人认为它的发展前景不好，很多媒体也在报道，我写了一篇文章就是理性看待金源mall开业，它至少需要4、5年才能养成，去年金源mall很多的商户宣布开始营利了，它刚走过三年的历程。再说奥特莱斯，它不仅仅是北京人购买，节假日30%的车都是外地的车牌，它可以辐射到几百公里以外的地方，因为它有特色，这就是所谓的商圈。对于一个基本的小店来说，也有一个商圈，买了一百平米的铺，它可能辐射的商圈对于便利店来说就是200米，便利店你想让它辐射1公里或者10公里，这不太现实，这就是理性地看待。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的，经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等决定商圈，在同一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客，这就是典型的商圈。如果是餐饮街辐射又会增大，比如说方庄，餐饮店可以辐射整个东南三环、东南二环的区域，cbd办公的也会到那去，餐饮街的辐射范围很广泛。

【潘好龙】：关于是否处于核心商圈，商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，邻里性商业中心是小产权式，在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺，一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，在投资时应多关注新商圈。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票，要看大势，成长性是一个很重要的考虑因素，在已经成熟的商圈投资商铺，成长空间非常小，投资价值比较小，销售价格比较高。商圈的变动，选择正在发展中的商圈，也许2-3年投资回报不理想，随着商圈的快速发展，商铺的成长性非常好，当年数码大厦一平米18000元，现在7、8万开始卖，就是抓住了商圈的成长性。如果选择商铺所在的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，就如同在股市顶风时购买股票一样，前景堪忧。另外是对主题定位的行业前景，对拟投资项目主题定位与商圈条件吻合度进行基本的分析，对主题定位的区域竞争密度判断分析，对主题定位行业发展前景进行基本的判断分析。另外是主力店效应，有主力店的地方，就有无穷的商业机会，大型百货商场、购物中心将带动周边商业物业全面升值，主力店周边商铺的经营是寄生业态，看华堂，华堂的开业成功就把朝阳路带动起来了。

【潘好龙】：有广场的地方就有冲天人气，广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有人气，就有无穷的商业机会。大型广场如天安门广场、西单文化广场等每天都几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。以广场为代表的文化、体育等活动场所附近也是人流比较密集的地方，如展览馆、体育馆、剧场、动物园等周边的商铺投资价值非常大。另外是品牌店效应，与国际或者国内知名品牌一起做生意，如肯德基、麦当劳，他们到哪你就到哪，以品牌店为依据，主要是品牌客户对商铺的选择有严格的评估标准和计算方法，他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，其二知名品牌客户它本身就具备一定的聚客能力，影响商圈的形成。在同一区域选择商铺的时候，项目是否有品牌客户非常关键，这基本上反映出项目投资商铺的优点。另外要考虑立地条件，立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响，所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。考虑到顾客来店的方便程度，道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为，对商铺选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道，有些交通要道如城市快速路，虽然人流和车流非常大，但由于留不住车，投资商铺不可取。比如现代城，南侧出租率高、北侧出租率低，南侧经营状况好，北侧比较差，北侧转租率高，这个投资是完全有预见性的。北侧是长安街快速主干道，南侧有停留广场，南侧日照好，北侧日照差，南侧和南区住宅区相通。这关系到人们的购物行为，北方人喜欢在阳光下逛街，南方人可能就觉得阳光下逛街不舒服，南方人和北方人不一样，不同的偏爱都会影响到你商铺的投资。另外就是周边的租金水平，直接反映到你投资商铺的租金能否支撑购买价格，投资商铺和住宅最大的区别就是住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，商圈变动则另当别论。好，今天就讲到这里，感谢大家前来参加。

【主持人】感谢潘总做的精彩分析。