实况：《2008北京商用物业投资》白皮书启动仪式

【主持人】下面进行今天活动最后一个环节，主题论坛，今天的主题是“商业地产运营新思维”。担任今天论坛的嘉宾主持是全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波先生。下面有请参加论坛的嘉宾上台，他们是：美国凯龙瑞公司副总裁吕丽华女士，北京盘古氏投资有限公司副总经理刘宝增先生，香港SPACE顾问有限公司董事梁尚强先生，汉博投资集团有限公司执行董事/副总裁王永先生，汇博行总经理潘好龙先生，北京浙江商会台州商会副会长陈俊先生，全国房地产设计联盟执行常委匡形国际执行总裁吴磊先生。有请。接下来我就把话筒交给我们的嘉宾主持朱老师。

【朱凌波】去年我客串了一个房地产的年会，商业地产不光缺经营管理人才，也缺主持人。今天也是圈子的活动，也是一个交流对话。今天这个活动很小。但是这个白皮书发布，实际上给我们一个启示。就是中国以前的商业地产，是靠直觉的，靠感性的，靠对市场的一个判断来做决策的。实际上进入了这样一个阶段，中国商业地产要进入理性，靠商业模式，我们看昨天商业地产博客圈在中新集团搞了一个活动，有两个层面，一个是中国地产商业圈的研究，我们地产开发商，包括我们国内的人士在商圈研究的方法，跟国外大的主力店、品牌的研究方法有非常大的差异。一个是投资速度的加快，第二个就是在研究方法，在进入一个城市定位选址方法有很大的差异，媒体一直做超前的工作。我们今天的论坛，叫商业地产新思维。到2008年这样一个阶段，宏观调控，商业地产未来何去何从，它未来运营的方式，它经营的模式，包括它在带动整个中国地产在向资本化提升方面会提到一个什么样的作用。

【王皓】刚才主持人说了，从本身上来说，从商业物业来说，或者是写字楼上来说，中国的发展时间和期限比较短，有很多东西需要磨合。写字楼新思维怎么开启，现在的新能叫新思维的，除了是技术和科技创新以外，更多的可能是属于一个资源的整合。因为作为写字楼来说，可能所有的开发商更关注的是对客户的需求的满足，包括商业物业更是，它是让商家最终的满足消费群的需求。但是写字楼和商用物业一样，面临着它的一个定位的确认性。像我们这个项目，就是一个郊区的办公，随着写字楼发展地步，现在写字楼办公逐步开始往郊区发展了。所以我们也感觉到，一是写字楼市场逐步成熟之后，可能在座的各位做写字楼之后，可能有事半功倍的效果。再就是写字楼市场的活跃，或者是写字楼看好，必须依靠产品提供商能够提供更好的产品，让大家的需求能够更好地满足，能达到写字楼市场的一个和谐吧。给大家起一个头算是。

【王永】今天的题目是商业地产运营新思维，这个题目很大，也挺难的。因为汉博顾问做了几年的商业地产顾问机构，我也几点体会，确实很难。作为商业地产开发商很难。第一个是融资的渠道很窄，很小，很难。第二个就是它变现的模式渠道也很窄，很难。所以说一个人头，一个出头，都很难，作为商业开发商来讲的确很难。在商业地产这个领域，能够做得好的，要么就是超大型的国企。中小型的开发商，如果进入这个商业地产的领域，它首先面临的是一个融资难、变现难的局面。

【王永】正因为有困难，所以才要求新，一定要求新变异，你才能获得真正好的一个收入。我觉得这种新思维，首先开发商需要一个新思维，你首先要想好，你做这个商业地产，你的资金能现在平衡？然后你怎么样变现？我操作这些商业地产，我首先遇到第一个问题，就是你的前提条件怎么平衡，你的变现模式是什么？这会影响到市场的定位。如果这个问题没有想明白，我觉得后期的高度来讲，你请10个公司，你再有钱也做不好了。要求新，开发商一定要想明白，这个东西必须要有一个大的思维，我觉得商业地产是一个很好的自由载体。我觉得这是中国商业地产运作的一个新的思维和方向，这是一个主流的一个方向。谢谢大家。

【贾玉鹏】今天很高兴参加商用物业投资指南白皮书的发布和写字楼联盟成立仪式，今天的话题非常好，叫商用物业。其实它的涵盖面很广，包括写字楼、饭店，还包括一些商铺，种种业态都涵盖了。而且刚才主持人已经说到了，我们当时也在搜房落户的，有一个中国商业地产圈，今天这个写字楼圈成立了，下一步我也期望酒店圈也能够成立，我觉得对同行的交流，包括以后这三个行业未来的健康发展都是非常有利的。到目前为止，北京的商用面积达到1.5以上，从人均量上来看，应该是相对饱和的。在这种情况下，每个项目如何做自己的定位，在阶段性的情况下，每个物业如何进行自己的后期运营，这是比较关键的问题。前段时间华茂购物中心开业，刚才像王总说的，做商用物业有一定的难度，这里对开发提出一个非常大的考验，第一个要有战略的思维，而且从战术上一定要精心准备，精心筹划。包括华茂购物中心，你就比它们低一个档次。但是它的高度，需要开发商有一个战略的眼光。这个在你的实施过程中，需要确信精心准备，包括每个品牌、每个业态的招入。包括地下的食品街，除了米兰以外，就是在中国了。类似这样的品牌，已经入户在星光天地了。

【贾玉鹏】第二个要有一定的资金实力。这个是开发商物业的一个共识，这样你才能渡过漫长的招商期，所以这两点对开发商来说是比较大的考验。同时从开发商，因为我们也是做商业地产开发，还有两点注意的。第一个，要有业态的合理定位，我还是拿星光天地来做比喻。比如说星光天地跟彩旋来比较。第二个从产品定位上，一定要先期下工夫。就是说商业博客圈，包括写字楼圈，包括酒店圈成立之后，有很多专家已经融汇在一起，大家能够进行一些交流。一个项目新开发的时候，包括商家、专业人士，要容纳进来，根据大家需求去设计这样的产品，我觉得这样的产品肯定是符合商家的需求，符合消费者后期的消费需求。所以真正开发商除了要宏观的两点，微观的产品业态定位也非常重要。

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