实况：商业地产圈走进中新集团

商业地产行业的机遇和挑战分析

【朱凌波】今天非常高兴，中新的徐总，包括各位都是老朋友，今天这个机会非常难得，刚才徐总也讲了很多。我们二三线城市从行业，从研究，包括从考察，包括做咨询的过程中去的二三线城市数量会多一些，有几个共同的问题也是老声常谈的问题跟大家交流一下。二三线城市的机会不用讲，实际上就是一个投资洼地效应，资金永远向目前价格最低的地方流动，二三线城市的机会有两个大的行业的时代的背景，一个是我们当年最早提出城市化进程，后来调了叫城镇化进程，这是一个很重要的转型。原来城市化进程带动的中心城市和城市群为主，而城镇化进程的调配就给二线城市，三线城市带来很大的，另外区域发展的流动性，最早提沿海开发，开发大西北，振兴东北，环渤海经济圈，5+6，5+2，轮动性的区域发展，尤其是这种差异化，给投资洼地效应带来很大的比价效应，这是最重要的大势背景。

二三线城市错位的压力

从第二个角度，这种区域的背景，包括二三线城市的发展空间同样存在，机遇是不用讲了，同样会带来两难和错位的压力。第一个，现在一线城市包括国外的大的商业地产开发的投资商先二三线城市投资的数量是远远大于商业资源，商业品牌的开店的数目，远远大于二三线城市不仅是消费力人口的成长，包括消费理念的成长，这存在严重的错位。第二个错位，对很多企业来讲向二三线城市进军面临你的项目，你的投资开发周期，你的项目培育周期比一线城市更长，对企业资金自有资金的实力，包括进入二三线城市新的区域，你在人才的团队，包括理念本土的结合上所带来的培育期，市场和企业的培育期都会加长，对企业资金的实力、管理水平也会带来一个新的挑战。

二三线城市商业中心分两种类型，一个是老城心的升级改造，业态的更新。第二个每一个二线城市，包括三线城市都出现了腾龙换鸟的计划，有新城区，新的开发区，这个老城区的升级换代的商业中心和新城区新培育的商业中心同样面临两个问题，老城区的升级换代受制于原有人口的忠诚度，包括老城区升级换代带来的新的人口的认可。而新城区的商业中心面临新的问题，很多城市把省政府市政府搬过去，运作了很多新的商业中心，但是这些商业中心，包括居住的新城都会有更长的时间，很多房子卖出去，但是由于公共交通不配套人口的入住率是很低的，包括这样的新城区能够形成一个按照城市化品质的把文化、公共交通、商业、交通、医疗形成一个新的城市配套商业中心这个周期会更长，对投资这个面临更大的挑战，你的周期会更长。

实际上，徐总说的综合体的概念我认为很重要的是商业模式，而不仅仅是一个产品，一个综合体可以满足几种功能，一个是满足城市政府对提升一个城市形象或者叫城市政绩名片的作用，综合体才能达到这个作用，无论它的规模，它的综合业态的组合，复合性的它才能起到带动城市发展的旗舰的综合体的作用。第二综合体的业态和产品的组合对开发商是一个投资的最佳组合，住宅可以卖，写字楼可以卖，公寓可以卖，商业可以持有，所以，万达号称只租不售，但是住宅、公寓一样在卖，它是一个很好的投资产品，可以解决开发商用现金支持你的持有物业，你的住宅所有的整体的价值会提升，综合体项目可能会成为未来二三线城市最重要的一个产品。

商业不动产专业委员会主任兼秘书长 朱凌波

大公司和标杆企业将成发展主力

【朱凌波】最后说一个观点，实际上企业进入这样的二三线城市，可能未来面临两种威胁。一种是像中新这样的有资本实力，资本上升通道的品牌型的企业，这种企业更具备这种实力，一个是它能够高屋建瓴的跟政府对接，拿到最核心的，最低价格的土地资源，政府有很多配套的政策支持，它自己的资金实力尤其在一线城市，二线城市开发的经验、团队模式、开发的流程有很好的模式，这是一种类型。还有一种类型是区域性的，带有标杆的项目公司，现在区域为王也很重要，比如石家庄的北国商城，包括长沙的步步高，他们对本土化的了解，本土消费的了解，包括能够很好的整合当地政府各种资源，将来这两种类型的企业可能会成为未来综合商业地产，包括二三线城市主体的开发模式。我就讲这些，谢谢。

【主持人 徐鹏程】感谢朱老师，讲的非常精彩，尤其从商业地产行业的角度讲的非常精彩，时间也控制得非常好。刚才朱老师从商业地产研究的角度发表了自己的一些见解，下面我们有请购物中心行业研究的专家，中国购物中心产业咨询中心主任、亚洲购物中心轮值主席郭增利讲讲区域购物中心的发展趋势，有请。

区域购物中心的发展趋势 

【郭增利】这个题目对于我们来说手到擒来，谈这个话题有点体会，昨天恰恰遇到一个有意思的事，世界各地的协会都在整理一个资料，各国购物发展史，我们受命做中国购物中心发展史，如何界定中国的第一家购物中心，可能最后讨论的结果还是以一种粗线条的，按照中国购物雏形阶段是什么形式，起步阶段是什么形式，以阶段性的方法看待中国购物的发展和起源。但是应该从80年代开始中国购物有一个雏形开始出现，在上海，具体的项目不好界定，像北京的东方新天地是作为成长阶段的代表性的。客观说中国购物离繁荣阶段还有很长的路要走，从购物中心产品的销售额美国60%，日本20%，去年上海统计的结果购物中心的销售额占11%，北京比这个数字要低很多，从购物中心在整个社会商品零售中的比重中国的购物中心的潜力确实还是非常大的，但是在多种购物中心的形式中也要有取舍判断，因为中国购物中心的发展跟世界其他各地的发展不一样，中国购物中心从起步就出现了多种购物中心的类型，肯定有一种重新的洗牌和梳理。

比如大家过去说的区域型的购物中心，超区域型的购物中心，奥特赖斯等综合性的物业，国际上有一个演进的过程，但是到中国来这个过程没了，有这样的经历之后以为中国的中心不同的区位可能要确定不同项目的定位，多种定位中我们发现区域型的购物中心可能会使未来中国购物中心发展的一个主旋律，一条主轴。因为现在看奢侈品的购物中心各个城市各个开发商都在追求，但是包括资金上的制约、品牌上的制约，商务条件的制约，一个城市需要的奢侈品的购物中心是有限的，相反这种区域型的购物中心我们管它叫提供的是一种生活方式，提供的是一种迎合性消费的，对开发商来说投资安全系数比较高，未来增值潜力比较大，这种形式未来有很大的成长空间。

亚洲购物中心轮值主席 郭增利

【郭增利】跟咱们二三线城市商业地产的结合上看，感觉上我们在厦门开了一次会，得出一个结论，在城市，不管是一线城市，二三线城市，在城市发展过程中，一种是新区域的开发，一种是老城的改造，这两种改造大家最终追求的是城市的和谐，正式的和谐我们得出一个结论宜居比GDP更重要。我想中国商业地产的发展都会面临一个同样的问题，你能够提供便利性的生活方式，用什么样的物业形式实现你未来的总目标，我觉得都是非常至关重要的。再有从宜居角度，提供生活方式角度看，各种购物中心会扮演不同的角色，不同的功能，主要看你自身看法商也好，这个城市的主管领导也好，还是区位条件，还有其他的外部条件是否具备各种有利的发展因素。

从二三线城市商业地产的发展来看，我个人认为很多发达城市的区域型的购物中心对二三线城市购物中心的发展是比较有借鉴价值的。大概在2000年前后，中国市场上宣传比较多的都是超大型的，但是大家反过来看，经过几年以后，这种超大型的逐渐在减少，我们统计的结果2003年平均是10万左右，9.8万平方米，每个购物中心，到2007年已经下降到5.8，也就是平均体量是在下降的。

二三线城市发展的制约条件

【郭增利】再有从二三线城市发展的空间上来说，虽然它的投资潜力，投资价值比较大，可是也要考虑发展过程中确实有一些制约条件，第一，区域型的开发商比较有局限，它的资源渠道，它的网络受到一些障碍，相反，全国性的，跨区域的品牌地产商就会把自身在资金上，品牌网络上的优势综合发挥出来，徐总介绍的也是这样。所以，我想这些都是未来整个二三线城市商业地产发展中本区域的开发商要注意的问题。2003年第一本购物中心发展报道得出的结论也是跟品牌，跟市场消费有关的，2003年我们得出的结论达到历史增长的最高点，从那张图表上到2006年，2007年我们的速度在接近，社会消费品零售总额非常非常接近，一个17点几，一个是16点几，这就是市场机制的调节作用在发挥作用，也意味着中国购物中心的发展理性的时代来临了。在多种的购物中心发展模式当中，哪一种购物中心更有价值，也是需要通过各自区位的判断得出一个结论。

我们从现在的结论上看，也是一个老外的预言，中国未来会有3500家区域型的购物中心，我觉得这里面有很多的文章可以做，但无论怎么样，按照徐总给我交的任务我做一个小结，区域型的购物中心发展时代已经来临，跟大会的主题结合我觉得更多的二三线城市在做商业地产也好，购物中心也好，更多的把发达城市当中的区域型购物中心的发展经验，发展理念带过来，同时也通过这样一种网络希望能有更多的零售品牌关注区域型购物中心的发展。谢谢。

【主持人 徐鹏程】谢谢郭主任。郭主任是在中国研究购物中心的专家，刚才他的发言对中国购物中心做了一些总结，包括未来的趋势发展也做出了一些判断，非常感谢郭主任。郭主任是研究购物中心的，我们今天还邀请了一位研究中国的商业步行街的专家，商业步行街和购物中心肯定是有所区别，虽然是商业地产，但包括在一些发展特点，经营方式，包括一些经营理念都有很大的区别，下面我们有请中国步行商业街工作委员会秘书长董利先生就步行街的发展特点做一下发言。有请。