实况：商业地产圈走进中新集团

【徐毅】我们集团商业地产发展的状况，资产经营作为我们集团的三大自有产业，我们近几年在这方面的投资力度是非常大的，整个的商业地产我们应该讲真正起步是在2005年底，因为我们当时也有一个想法，集团发展到了一定的规模，同时在住宅的开发经营也取得了很大的成功，应该讲有了很好的实力的积累。这时集团有一个战略的思考，房地产的企业一个会受房地产周期的影响，第二个房地产企业可能会受土地资源等等的政策性，包括市场性的影响，在销售靠传统的开发+销售的模式，房地产企业的业绩就会出现很大的波动，可能今年的开发量很大，销售业绩很好，我们的利润作为上市公司来讲我们的业绩很好，可能今年我们本身的开发量比较小，项目比较少，销售情况不好的话业绩就可能受到很大的影响。作为一个上市公司来讲，最重要的是我们很看重一个企业可持续发展的能力，所以，一方面我们在土地储备去年已经达到1500平米，在加大力度，另外一方面我们也把资产经营，也就是我们商业持有物业这块作为一个很重要的企业稳压器的作用提到一个战略的高度，从2005年底我们加大了这方面的发展力度，提出把资产经营作为三大支柱产业之一，我们集团持有物业的发展要在国内走在前列。同时，我们在整个的项目储备当中我们也有大量的商业地产进行持有。

中新集团副总裁 徐毅

【徐毅】我们认为商业地产的经营还会有一个非常好的前景，因为在中国整个商业地产发展的规制来看，目前还是处于一个起步和成长的阶段，跟国外的成熟的商业地产比有非常大的发展空间。所以，我们在制定我们的发展目标的时候，从我们目前能看到的持有的土地储备向我们规划来看，我们在未来的3—5年我们商业地产的持有物业的规模将达到267万平米。这还不包括我们可能新拿的一些项目，我们对商业地产的目标要实现我们整个经营性物业的整体打包的独立上市。除了在香港有两家上市公司，我们还要做一家专门的经营性资产的上市公司，把我们的经营性资产打包上市。这也符合我们整个商业地产的发展规律。大家都知道前几年整个的商业地产在中国来讲也是发展起来非常迅速，同时也出现了很多问题，很重要的问题就是资金链的问题，在这个过程中出现了很多分离销售的商业地产最后难以为继的局面。这个情况我认为整个的商业地产是有它自身的发展规律的，如果我们不把商业地产放在一个很战略的高度去考虑，然后从战术上精心准确的话，那么这个商业地产是可能失败的。

房地产行业做住宅的是小学生的话，做商业地产的就是大学生，在整个的万达过程中他们也是交学费交出来的。我想我们中新集团没有必要再走必须失败的老路，我们在发展之初就是有备而来，我记得我在2006年底在成都的商业地产博览会上，当时我提出我们中新集团是在成都博览会上第一次亮剑，我觉得发展商业地产是要有一定的积累的，这个积累包括几方面，我认为其中很重要的就是你战略的准备，你是不是在战略上准备好了，你的企业要去下功夫做到这个商业地产。第二你在实力上是不是准备好了，有实力做这个商业地产，这个指的是经济上。

第三个是有没有这样的专业能力做这个商业地产，因为它毕竟是一个大学生做的事情，我们不能以小学生的水平做这个事情。应该讲我们在2005年提出做商业地产以来，到2006年我在成都的会议上说中新地产在商业地产的第一次亮相应该说我们做了充分的准备，有备而来，是要把商业地产做成我们集团的真正支柱产业，达到一千亿这样的一个目标真正能实现要有切实可行的一些措施往下推进。

【徐毅】我们在整个中心商业地产的结构上我们还是侧重于主要做大型的城市综合体，这是我们作为主要持有的物业形态之一。像我们重庆的城上城，包括我们天津的国际商务广场，包括我们在未来在西安要建的主题商业都是大型的，再有主体性比较强的商业，像我们很有特色的天津在城市中心建的一个非常低密度的中间还有一个湖，很典型的高级的休闲商务会馆，包括我们在西安做的欧亚论坛永久会址都是一些特色非常鲜明的商业，我们认为这些商业是非常具有生命力的，从城市综合体来讲，大型商业地产有规模上的优势，然后我们也可以在整个的构造上为整个地方商圈的发展上做出我们的贡献。

第二从特色上，我们的主题商业特色非常鲜明，它具有非常好的可成长性。针对这个我们在整个商业地产经营的举措也是通过几年时间一方面我们整合内外资源，严格的按照商业地产的规律，我们从项目前期的市场调研、定位、规划，直到后期的招商、经营管理，这中间还有商业设计，从建设到室内的环境设计都是由资深的专业人士和非常有实力的品牌企业合作，我们也建立了一套完整科学的商业地产的开发运营体系，贯穿始终，通过这样的对项目的整体的一体化的实施操作保证我们每个项目的品质性、特质性和专业性。

【徐毅】我搞商业地产也是搞的比较早了，2003年的时候就提出一套商业地产开发运营的模式，可能很多人也是因为这个模式认识我的。现在我就把这几年在这个模式基础上整个商业地产的开发运营这个体系也通过在我们项目当中的实现应该做的更加完善了，而且我们整个的团队也是富有商业地产开发和商业地产经验的很强的一支团队。再有很多国内外知名的连锁品牌的商家，各类的，包括百货的、餐饮的、娱乐的等等，我们也建立了很好的战略合作关系，这样的话我们能够通过跟这些商家的合作，第一个把我们商业的需求及时的做到我们本身的项目开发中去。第二个也能大大的产生这种集合效应，在我们的项目中很好的运营，大家合作共赢，实现一个商业地产的良性的发展。

【徐毅】下面跟大家介绍一下我们重点开发的几个项目。第一个重庆的中心城上城，这是一个80万平米的典型都市复合中心。现在一个城市综合体的商业地产，80万平米的建筑面积其中有30万平米是我们持有的物业，包括我们一个喜来登酒店，还有一个5A级的写字楼，还有一个客户中心。这是项目的几个图片。这个项目有几个特点，我们在选择这个项目的时候会发现它非常有潜质的几个特点，跟我们今天要探讨的题目这个项目是一个非常典型的案例，二三线城市商业地产如何发展，重庆虽然是直辖市，但是从经济发展来讲它是二线城市，同时又是一个非常具有潜力的城市，重庆十年来大家都看到它经济发生了一个飞跃的发展，而且它的商业这几年，包括商业地产的发展这几年也是比较快的，应该讲是一个非常有潜力的城市。我们的商业地产在这样一个非常有潜力的城市里，三星一体，价值凸显，它是处在重庆的整个城市中心，重庆的版图我们在的这个区域是在它真正的几何中心。

另外，它又是一个城市的交通中心，整个重庆的城市交通枢纽就在我们项目的这个位置，包括现在规划的地铁九线一环，包括各路公交，贯穿南北东西的交通枢纽，这是整个的中转的地方。目前唯一通的一条轻轨在我们的项目袁家岗站，目前有55路公交在我们项目这边有一个停靠站，它是一个非常典型交通枢纽的城市综合体。

【徐毅】再一个特点有一个奥体中心，能容纳6万人，前不久的东亚四强赛就在那儿举行的，我们的项目跟奥体中心实际是一体的，这个特点我们也是非常看重的。一个是作为城市的几何中心会形成很自然的集合力，再一个交通中心，商业最重要的几个方面一个就是位置，这个位置很重要的实际上就是你的客流方便不方便，各路的交通是不是很方便，再一个你周边的人口，我们这个项目周边人口三公里范围就有30万，而且40%是中高收入者。整个我们所在的高新区的人均GDP是六千块钱，是全中心最高的，非常具有消费能力的一个区域。就在这么一个区域居然没有大型的商业设施，现在我们就要把它做成一个新的重庆市的商业中心。

【徐毅】再有体育经济带来的影响，大家都是商业地产界的专家，应该讲从广州天河城的发展，到上海的徐家汇商圈，到北京工体，朝外商圈的发展实际上都是跟体育设施有密切关系的，包括以前的亚运村，未来的奥运村，所以，在这个位置上我们想如果围绕奥体中心这样的一个概念，实际上它能形成很独特的消费群体，而我们在整个的定位上也充分考虑了它这三个特点。

【徐毅】刚刚讲到它的人流和交通，未来三年我们周边五公里达到80万人口。针对这个特点我们给项目的定位差异化的发展，因为重庆有传统的五大商圈，董秘书长、郭秘书长都很清楚、解放碑、观音桥、杨家坪、南平、沙坪坝，这五大商圈其实最早重庆的商圈商业集中就是在解放碑，观音桥五年前也是很荒的地方，现在已经发展成第二大商圈了，我们这个位置正好处在五大商圈的中心，我们根据我们项目区位的特点我们也分析五大商圈本身的特点，发现这五大商圈基本上都是以传统的商业为主的，就是传统的百货店加上商业街，基本上是这样的一个形态，而且现在五大商圈的发展基本上也是趋于饱和了，新型的商业在重庆整个的发展来看应该讲相对比较滞后，我们也看准了这个机遇，一个是我们奥体中心，奥体中心的商业比较多的是娱乐化的，现代人新的生活方式来讲是追求健康、娱乐，包括快乐生活，享受生活的理念，重庆没有大的商业设施，我们这个地方有高收入的人群，有很好的交通条件，本身商业综合体的规模优势又很明显，所以，我们把它定位成重庆最大的“一站式”商业广场，第一家新生活方式中心，我们的购物比例会降到50%以下，大量的健身休闲餐饮娱乐，从物质型消费向精神型消费转化的反映明显的大家生活方式在转变的，满足这样消费的商业设施。

【徐毅】重庆的大门叫朝天门，把重庆市的休闲生活集中地放在这儿，时尚的发源地在我们这儿，这个定位提出以后得到了广泛的反响，大家对这个非常认可，非常踊跃，认为这个地方一定能做出一个新的重庆商业名片。21万体量做了六大商业主题，每个主题商业招商都有它的代表品牌已经进驻了，这个项目在今年就要开业，具体的布局我在这里就不多说了。

【徐毅】另外，天津上城公馆，整个的老城厢的项目胡总比较熟了，实际上老的天津城就是我们目前的这块地，现在在这块地上总的开发面积是（255）万平方米，其中11号地是上城公馆，定位成餐饮、娱乐购物休闲为一体的顶级购物中心，我们是在寸土村进的市中心做了唯一的低密度的公馆式商业街区，我们的目标也是要打造天津市最高档的娱乐消费，树立天津国际色彩的大都会形象，这个项目在2006年，2007年两次获奖，2006年商业地产博览会评为最具发展潜力的十大商业地产项目之一，2007年也获得了一个商业地产最具创新的项目奖。大家有时间可以去参观看一下，具体的项目情况我在这儿就不多介绍了。这是整个图纸，完全的低密度建设，中间的还有一个湖，我们分为A南，A北，B区，包括C区几大区域，每个区域都有独立的商业主题。

A区我们是高端的商住休闲区，有高级的私人会所、商务办公，KTV主力餐厅，金融办公机构等等。A南区有高级的会员餐厅，包括各种的工艺品店、培训机构、高级私房菜、咖啡厅、雪茄吧等等，B区是一个酒吧吧，是一个特色的餐饮区，包括内容丰富的餐厅、会所，有一个中心会的会所，这实际上是一个保护的建筑，杨家大院，非常有特点。C区相对来讲我们叫水晶，是一个漂亮的水晶盒子。这里面有一些高级的健身，包括婚纱摄影、艺术摄影，还有高级的特色餐饮等等。

【徐毅】这是我刚刚提到的“浐灞”，西安本身是个缺水的城市，这两条水是西安的风水宝地，我们在两河的交汇三千亩地是我们的开发面积，在三角洲洲头我们做了一个凯宾斯基酒店和会所，去年11月8号，欧亚论坛也在那儿成功召开，在这之前我们还接待了一个世界摩托艇大赛，自然风光生态环境非常好的一个区域，这个区域我们的住宅一期推出来的时候，第一期两千多套房一天就抢完了，创造了房地产界的一个销售记录，三千多一平米，现在已经涨了，前面的是会议中心，能同时容纳1200人的大型会议中心。边上还做二期的开发，还要做一个酒店，另外还有一些酒店式公寓，未来整个这个区域能够形成大约1200个床位的大型的五星级酒店的设施，同时会议功能能接待两千人，建成以后是西安生态环境最好，包括设施最现代化，最具国际化水准，规模最大的这样的一个会议中心。

【徐毅】这是一个新的图，二期开发的设计。我们的酒店是5月8号正式开始营业，现在接到的各种会议、婚宴的订单非常多。另外，在整个三千亩的“浐灞”半岛里还有集中的商业，这可能需要两到三年的开发时间。其中的天津老城厢13号地上城CBD无的项目是43万平方米的大型城市复合商业商贸中心，有五星级酒店、写字楼、公寓组成。这是5万平米的主题性的购物中心，就在新世界的后面，我们叫15号地。这是沈阳太原街，号称沈阳的王府井，我们有一个东方火炬广场的项目，28万平米，也是一个复合商业。项目的情况简单的给大家介绍到这里，另外，我们在珠海也在做一个具有国际化水准的文化创意特色的大型的商业设施，总之，加起来我们到目前规划的项目差不多267万平米这样一个自有物业的开发。我们今天的主题二三线商业地产的发展，我们中新的项目大部分就是在二三线城市，但是我们选择的，这些二三线城市正处在一个高速发展，升级换代的过程，比如现在的重庆、成都这样的二线城市，天津，很快就会进入一线城市的行列，像沈阳、哈尔滨、西安，都是很具有发展潜力和鲜明特色的一个城市，所以，我想讲的商业地产我认为从它的价值链来讲我们开发商业地产的目标是什么？目标是要使我们的资产价值最大化，这是一个最根本的目的，价值最大化就要分析我们整个的商业地产的价值链，我认为价值链第一个价值它的直接经营价值，也叫直接经营效益，我们要追求的，换言之就是它的租金和经营收入，这是一方面。

第二个叫综合联动效益。大家都知道，我们在做的大量的城市综合体，万达主要做的也是城市综合体，为什么大家不约而同的走到这条路上来，因为商业地产还有很重要的，它会使你所在的商业地区的一块价值提升，同时使你住宅的价值得到提升。世纪金源就是很典型的例子。商业对地域的带动价值，对地块价值的提升是有非常明显的作用的，是个联动效益，是它非常明显的一个价值。另外，还有一个叫资本运营价值，也就是目前我们想整个的上市，商业地产本身的资产的价值在资本市场上看重它未来的发展，它的溢价空间是很大的，一般的如果在国内上市起码是30—40倍，这应该讲是非常低的一个期望了，这一块的话，如果一年有8个亿的收益，就意味着你的商业资产值如果是40倍就是320亿，这是一个非常大的价值空间。这是在商业地产价值链上你不得不考虑的问题，一定要实现的一个目标，做有价值的商业地产。

品牌的价值效应

另外，就是品牌的价值效应。事实上万达和金源都从它形成品牌效益得到非常大的好处，万达、金源在初期拿项目的时候很多都是低成本，然后这个品牌做起来以后，对它整个的项目的拉动，整个集团品牌的带动，包括无形资产的提升都有非常大的作用。所以，把商业地产价值链中四大方面都必须充分的挖掘。回过头来看为什么选择二三线城市？因为中国目前处在高速城市化发展的阶段，有专家预测，到2025年，中国的城市人口达到9.3亿，那是什么概念？那就意味着中国的城市人口基本上要增加将近三倍，城市化的进程实际上就是一个商业发展的过程，原来市以城在，城以市兴，城市化很重要的标志是商业的发展，而商业的高度发展需要场，这个场就是我们商业地产。尤其是二三线城市它的城市化进程应该讲是处于一个最高速发展的阶段，在目前的阶段是最高速发展的，像北京、上海这个城市已经是国际化的大都市，相对来讲，它的商业物业的价值是很高的，但是它的发展空间，潜力有限，反过来看二三线城市这样的机会就非常大。

商业地产的四个价值链

【徐毅】我认为如果我们分析透商业地产的四个价值链，那么现在从直接经营效益来讲二三线城市不是最高的，但是从它未来资产的增值空间，包括它未来在资本市场上的想象空间是非常大的。所以，这个城市发展的机遇带来了对商业地产的发展我认为大有可为，在二三线城市的商业地产大有可为，应该作为一个有远见的公司去发展的主战场，这是我对我结合我们的项目，再结合我们对二三线城市发展的一个思考。事实上从我目前操盘的这几个项目，正在开发的或者未来要开发的项目来看，我们也感觉到势头非常好，我们去之前在重庆，重庆大家都知道是商业地产非常多的城市，但是它是大量的传统街部型的销售型商业在做，反而是像购物中心这样的新型商业奇缺，应该讲从总量上重庆商业地产并不少，但是它的结构严重失衡。而目前商业地产二三线城市的发展应该是契合城市发展的轨迹，为什么定位第一家新生活方式中心呢？就是人们的生活方式在发生变化，从物质型的消费向精神型消费过渡。

而这个城市能满足需求的很少，而城市的规划当中在城市这么中心的一个位置没有大型的商业设施这都不符合现代生活方式所带来的消费需求的变化发展，它应该讲是应运而生，所以，商业地产在二三线城市要符合城市规划，要顺势而为，顺着这个城市的规划和发展轨迹我们抓住机遇顺势而上，我觉得这样的商业地产才具有生命力。包括西安的“浐灞”半岛的项目，目前来讲会觉得很偏，但是它离西安的东二环仅有三公里，在东二环和东三环之间，大家可以想像北京以前三环什么样。我记得八几年国贸一代荒得很，基本上是荒地，现在是什么样子？何况又是环境那么好的一个位置。所以，做商业地产一定要有发展的眼光，一个是有发展潜力的城市，第二要在这个城市发展轨迹看它是明显有很大的发展空间的。这样的话，本身的商业地产的价值就能在四个价值链上得到充分的发展。我就说这么多。下面把宝贵的时间交给其他的嘉宾。

【主持人 徐鹏程】谢谢徐总，刚才中新集团的主办方徐毅总理讲了很多，下面我们有请全国工商联房地产商会、商业不动产委员会，清华大学国际商业地产运营培训班首席专家朱凌波先生从行业的角度，从专业研究的角度给我们讲讲商业地产的发展。