通州商业地产调查 空置率高达50%业态有点乱

“这39个项目几乎都有住宅底商，其中1〜2层包括1〜3层的住宅底商和裙房项目有22个，占调查社区数量的56.4%。因为其它大型商业地产建设滞后，也意味着底商是通州商业地产的主要建筑形态。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙表示。

近几年通州住宅市场非常火爆，尤其是轻轨的开通彻底带火了包括通州中心城区以及南部新城住宅市场，住宅价格大幅度上涨也在情理之中。短短几年内通州区的总人口已经突破100万人，然而巨大的消费能力却并没有完全在通州释放。据了解，来通州购房置业的人群中，绝大多数是在市区工作。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，正是主力消费群体。然而相对于通州本地商场，“新移民”更习惯在原熟悉的品牌店里消费。

与火爆的住宅市场形成巨大差异是的通州商业地产销售状况比较差。最近3年开发的商业地产总体销售率在60%左右，有些项目交房3年多销售率却不到30%，而且整体均价在9000元上下。造成销售状况差、价格低的主要原因在于以下两个方面：一是通州区住宅底商多为1〜2层，这样面积相对过大、总价高；二是这些底商生不逢时，几乎都赶上北京市工商局2004年出台的住宅底商限制餐饮、网吧等5种经营行业政策规定。这对通州商业地产影响很大，因为这个时期正是通州住宅建设的高潮期，有些项目在建设当中，有些规划方案已经确定，导致底商生不逢时。

此外，商铺空置高企亦是通州商业面临的一大难题。在销售不佳的情况下，很多项目的出租情况也面临很大压力。“通过对这次调查的39个项目的统计，总共空置的商业面积有17万多平方米，空置率达到30%，其中2层底商空置面积最多，达到12.6万平方米，1层住宅底商租赁状况相对较好，空置面积只有2.87万平方米。空置率高的主要原因也是层数过高。”潘好龙说道。以瑞都国际和蓝调沙龙为例，尽管这两个项目距离已开业的家乐福不到200米，但这并未对其住宅底商出租率的提升起到立杆见影的效果。据统计，目前瑞都国际和蓝调沙龙的住宅底商出租率不到50%。

机遇与挑战

从商业网点建设方面看，通州在商业地产开发以及商业发展上面临以下两个问题：

一是商业布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城区新华大街及其支线两侧，河东新城、南部新城这两个作为承载北京市人口疏散职能的区域商业比较缺乏，呈“北重南轻、西多东少”的格局。

二是商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不对路。从通州区政府分别在2006年和2007年组织的两次大型商业地产招商会情况看，包括佳士客、易买得、迪卡侬、星美等许多商业服务企业都有来通州发展的计划，但一直没有找到合适的房产，主要原因在于整体商业网点规划以及产品设计没有有效对接。