万柳底商集中供应增多空置 特色商铺成出路（图）

目前这一区域住宅项目中的亿城中心、长远天地、银网中心、蜂鸟社区、阳春光华、碧水云天颐园、新起点嘉园、涧桥泊屋馆及光大家园等都有底商供应，面积最小的涧桥泊屋馆底商面积达2000平方米，面积最大的新起点嘉园底商面积多达40000平方米。据中原市场部统计，万柳区域新项目底商总建筑面积已突破12万平方米，尽管根据各个项目销售人员和市场研究公司统计数据显示，多数项目底商已售出，但记者在现场看到多数底商顾客较少，人气不足，在万柳东路和昆玉河之间住宅密集区，有些项目底商整排处于空置状态，有些底商内部留有经营者过去装修过的迹象，但目前已经撤出。

相对而言，目前略成熟的住宅底商出租和出售的状况还比较理想，成交率达70%以上，但也有一些项目底商出租率不高。

据中原地产调查，碧水云天占了整个区域底商供应量的近1/4，但出租率只有10%，出售率为30%，记者本周在现场调查后也发现，包括该项目在内的很多商业铺面都处于空置状态，记者随机采访了一位在碧水云天底商经营茶馆的租户，她表示目前经营状况不是很理想。

「原因」

需求量相对较小招商受制于大型商场

与住宅紧临的金源mall等大商场业态丰富、档次高，对周边项目底商形成了一定压力。而底商租金及售价较高也是导致万柳区空置率较高的主因。

赛瑞投资顾问公司总经理陈建明称，近两年因新盘纷纷售磬，使商业供应量倍增，商业供应已超过区域市场承受能力，加大了开发商和经营者的风险。如果没有相当数量的租户，这些商铺很难经营下去。就目前来看，虽然多数住宅入住率很高，也已形成了一定的消费市场，但相对于12万平方米的底商需求量仍相对较少。考虑到经营压力，目前许多投资者尚持币观望，真正进驻的买家和租客并不多。

此外，由于万柳区域目前大型综合性商业供应量较大，也比较集中，对底商招商也造成了较大的竞争压力，如万柳新天地、万柳mall和金源mall都属于在这个区域新近或即将上市的项目，将为区域提供高档次、高质量、享受式、一站式的餐饮娱乐及休闲服务，在万柳的影响力也举足轻重。睿豪地产顾问管理公司的一位项目经理表示，这些大型商业项目的上市无疑会增加底商的经营压力与成本。

北京中原分析认为，相对于海淀其他区域而言，万柳区域底商售价普遍较高，租金价格也相对较高，目前该区域的底商价格较高，最高价格达到32000元/平方米，近70000平方米的商铺价格在15000元/平方米以上，绝大多数底商已出售，而不是以出租的形式转让给经营者。但由于这些商业项目前期市场培育不够，再加上区域商业缺乏整体规划，使住宅项目底商商业定位及经营取向模糊，导致商业经营内容趋于雷同，使商业价值无法充分体现出来，也由此抬高了空置率。