政府缺陷市场失效 中国商业地产如何持续发展

销售无监管：商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中体现的。商业不能可持续经营，商用物业投资者的回报也就无从谈起。但目前房地产市场将商用物业项目分割成小产权零售的方式较普遍。开发商这种不顾后期经营的零售方式割断了可持续发展的途径。由于产权分散后的商用物业很难进行统一管理，很多项目从招商开始就困难重重，开张营业后很快关门歇业者更不在少数，也有的项目从建成后就长期闲置。经营者受损在其次，那些小投资者受害最深，有些甚至倾家荡产。北京碧溪家居广场的一个投资者在走投无路的情况下选择了自杀。

并非所有商用物业都不可以销售，也并非所有销售后的商用物业都惨淡经营。但不能让其成为一种圈钱的手段，更不能成为那些无良开发商非法融资套现的工具。然而这种情况和现象实在是太多了。银行系统与建设主管部门多次发通告禁止商用物业采取售后包租的方式，但这种作法只是治标而不治本，商用物业零售的现象和行为也并没有减少。

商用物业普遍零售的主要原因一方面是开发商获利的本性，另一方面是国家没有建设性贷款，融资渠道狭窄。而市场的不成熟也是基金、reits迟迟不能推出的原因之一。开发商通过销售回款减少开发压力，同时也在追求开发价值最大化，将商用物业的售价炒高成为普遍现象，最终造成商业可持续发展的后劲不足。

目前商用物业零售后造成的后果缺少政府有关方面的高度重视，更没有系统去研究对市场造成的长远影响。另外这方面法律法规更是缺失，有些时候面对投资者的闹事和上访，政府也往往束手无策。

二、市场失效

市场经济规律中有一个市场失效的观点。按照经济学的理论，市场经济普遍存在经济的周期性波动即是市场失效的结果。而一旦出现经济的周期波动，必然对经济的健康发展造成打击。所以各国政府往往在市场失效之前出手干预市场，平抑经济发展中的波峰波谷。

关键词：商业地产 董利 商用物业