发展不平衡 京城社区商业现“南冷北热”

吴书记还告诉记者，“由于社区内多是回迁的、农村过户的居民，以老年人居多，还有一部分是下岗的工人，人均月收入大多在1000元左右，因此购买力较低，社区商业不发达是很正常的。据悉，新村居委会主管的22个社区，大多数都是回迁的楼盘，没有商品房。相比之下，北京城北部的几个大社区的状况就不是这样了，像回龙观社区有很大一部分都是商品房，如流星花园小区、矩阵小区等，这些小区居民的生活水平很高，有较强的购买力”。

投资社区商业切入要稳要准

如今的住宅产品，将住宅和底商结合起来，已经成了开发商必然选择的开发模式。根据有关部门的估算，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30％。在发达国家，社区商业所占的比例一般在40％左右。与住宅投资和商业街商铺相比，社区商铺投资潜力无限。一方面，社区商铺因大多用于销售生活必需的日用品，营业收入、租金收入都比较稳定，因此投资回报也比较稳定。另一方面，社区商铺回报率高、方式灵活。很多楼盘的商铺都是以小面积商铺为主、大面积商铺为辅，这样不仅大大降低了一般商铺的总价，而且丰富了社区商业的经营模式。

令人担忧的是，一些开发商一味地把商业做大，使得后期经营面临极大的风险和压力。首都经济贸易大学商业研究中心的一位教授指出，住宅体量大，则更容易形成社区，汇聚人气，这样会对商业经营更为有利，而商铺的价值也更高。如果是100万元的商业项目，则居住人口估计要有20万，相当于一个中小型城市了。那么建议将商业集中起来，这样更容易聚集商业氛围。在社区内设置一个商业中心，可以是广场类的，也可以是步行街。业态上最好比较丰富一点，以餐饮为主，种类可以多一点，且最好以中档为主。由于社区商业的辐射范围主要是社区居民，因此社区居民的消费水平和居民量就成了决定社区商业成败的重要因素。如果小区人气不足，几乎就等于没有生意。

在许多人的传统印象中，社区商业不过是住宅产品的衍生物。在业态上，社区商业以小型的便利店为主，配以各种的服务业。但如今北京的社区商业，已经逐步向第三代社区商业转型。而第三代社区商业，是指在小区的内部以及周边开发出各种特色的商业街，使业主不出社区，各种生活服务就可解决，而不仅仅是过去的那种“门脸房商业”。

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