底商商铺购买投资之必读手册 9个大要点要紧记

关注得房率

投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。

一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，60平方米及130-150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

投资建议：对于得房率低于85%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。

学会淘二手商铺

在目前新商铺十分有限，而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。

如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套止血的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如高价拍卖出的商铺。

投资建议：交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%-9%的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。

注意贷款风险

商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。

人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。

此外，投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

投资建议：投资者应量力而行，选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力。

关注转让套现能力

套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。

投资建议：投资商铺，选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。