潘石屹的“杂碎” SOHO中国散售模式是与非？

“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。”潘石屹说。

潘石屹的散售商业地产模式又一次赢得了火爆的销售场面。

7月19日，刚刚开盘的三里屯soho，一周预售签约额就高达43.5亿元，销售均价超过4.9万元每平方米。据北京房地产交易管理网显示，三里屯soho自7月12日获得预售许可证之后的不到半个月的时间里，项目成交547套，商铺均价58404元每平方米。

“散售模式”

商铺散卖，又称产权式商铺，即开发商将商铺卖给小业主，然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式，其是否合适和有效，长期以来一直是业内争论的焦点之一，也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念。但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。soho中国开发了北京cbd地区1/5的土地，却几乎从不持有物业，不仅散售，而且费尽心机地切割成小块，以求“杂碎”的效果。

“只租不售，自己持有”已经是现在商业地产模式的主流了。但潘石屹认为，整栋出售模式，由于交易资金规模巨大，买方的决策程序通常非常慢，还要受到国家对境外资金开放程度的限制。而出租模式的投资回收期就更长了，通常要十几年甚至几十年才能回收。在这种情况下，潘石屹提出了商业地产的散售模式，将销售对象锁定为那些有投资需求的富裕个人。

潘石屹坚持认为soho中国商业物业“散卖”的模式是符合市场经济规律的，即不同的商业互为依存、互相促进，就像自然界的生物链一样，符合商业生态的自然规律，避免了大规模、同质化产品的恶性竞争，soho中国产品追求的“创意、活力、热闹”不是由开发商统一管理和运营出来的。因此他反对规划，提倡互为营养。

这一模式，潘石屹把它归功于他的“杂碎”哲学，张欣则说是建筑上的创新，但其实，这只不过是soho中国为加快资金周转的必然选择罢了。潘石屹其实并不排斥整栋楼出售，soho中国的很多项目在开盘前也都有机构来谈整体购买，而潘开出的唯一条件就是对方的决策必须快，他并不给机构任何多余时间：“我们准备好散售前就是要求对方拍板的最后时刻，从不多等一天。”

销售上的成功

soho系商业项目都位于北京cbd的黄金地段，总建筑面积为175.5万平方米，占尽了地利。已经取得了近150亿元人民币的销售额，交付了4800多套各类物业，目前每天已有近5万人在现代城、建外soho工作和生活。

soho现代城是soho中国的第一个项目，位于北京中央商务区，总建筑面积48万平方米，于1998年正式销售，销售总额约40亿人民币，并且连续两年，即1999年和2000年，获得北京市房地产单体项目的销售冠军。据潘石屹解释，soho中国开发的项目中10%的商业面积产生了20%的销售额，贡献了30%的利润。

位于北京cbd核心区的光华路soho则在开盘当天便创造了逾13亿元的销售神话。据了解，首层商铺的销售价格达到8万元/平方米，写字楼售价达到2.8万元/平方米。比照soho中国历史上的销售数字，这三个数据也已创造新纪录。建外soho更是创造了90亿的销售额。最近逆市热卖的三里屯soho，开盘不到一个星期，预售签约额就高达43.5亿元，销售均价超过4.9万元每平方米。