徐毅：商业地产持有肯定比卖要强得多

2008年7月18日，《北京商用物业投资指南》白皮书在北京举行隆重的首发仪式。在北京商用行业多位专家和业内资深人士的大力支持下，经过搜房商用团队3个月的苦心经营，《白皮书》终于和大家见面了。发布上还同时举办了“2008年上半年北京商用物业回顾与展望”主题论坛。以下为：中新集团副总裁徐毅的主题演讲，徐总认为“商业地产是必须持有，持有肯定比卖要强得多”。

《北京商用物业投资指南》白皮书发布专题

中新集团副总裁徐毅

今天非常高兴参加白皮书发展的盛会，首先对搜房网表示感谢，另外比较高兴的是在这里见到很多的老朋友，也结识到新朋友，这个时刻探讨一下商业地产非常有意义。刚才朱老师问了一堆问题，我想要回答这个问题时间会很长，确实也讲到了很多关键点上，董秘书长也给我们提气，商业形势一片大好，亮点很多，虽然也提到了压力。我说一些悲壮的话，我这么多年在商业地产圈子里，也干过商业设计，也干过商业策划，也干过开发商，在目前形势下，对于商业地产的发展形势我个人觉得挑战要比远大大得多，不说悲观，至少比原来挑战大得多。原因在哪？首先一个现实的问题，今年的宏观形势不容乐观，这是大势。像CPI上涨严重，热钱涌入，通货膨胀等等，包括房地产整个行业形势出现严重下滑，这大势之下，我觉得商业地产不受影响是不可能。在座各位可能也有做股票的，股票涨五六千点基本不赚钱，跌到两千点，觉得钱不是钱了，全部套住了。在大势情况下，所有投资者关注的一点就是现金流问题，在这种宏观环境之下，无论搞住宅地产还是商业地产，现金流都是要命的事情。

一、无论宅地产还是商业地产，现金流都是要命的事

现在这个渠道银行在堵，国家也在堵，国外的钱也进不来，股市也不好。前一段听说民间放高利贷年息达到100%了，这也说明了生存环境之恶劣。商业地产这个事情很明显，前期是花钱的事。很多做商业地产的开发商或者投资商，前期都是做住宅地产，在这种大的形势下，前期做住宅地产赚到钱，然后投到商业地产，心里会打鼓，那么怎么解决现金流问题。在去年我曾经多次讲，商业地产战略的前景，从整个大的房地产发展形势来看，商业地产是大的开发商必须要考虑的战略举措，为什么？你作为大房地产公司来讲，住宅周期性很强，会波动，今年很明显，周期已经显示了足够威力。商业地产是获得可持续现金流的点，如果地产商不考虑这个点很难做大做强，到今天这个时候，上半年形势会很微妙。如果刚刚开始做的就感觉很难。在你现金流很紧张的时候还要拿钱补贴做商业地产，这对于任何一个企业来说压力会很大，尤其是大项目。比如你做酒店，做大的SpingMall，这就要考虑，因为这你做出来卖是不行的，这会带来非常大的现金压力，但是有很多开发商很庆幸，我起步早，前几年已经走出了商业地产这条路，你们现在叫苦，我已经有了现金流，我的资本平台已经搭建了，进一步让大家看到，商业地产对于整个地产业中的作用和突出的地位。

二、未来商业地产要比现在住宅市场要好得多

现在会有两种选择，一种选择是大的地产商在这种时候要咬紧牙关，把难关挺过去，这是条阳光大道，而另一条大道是忍痛割爱，目前我以现金流为主，给有资金实力的。这对于每位开发商来说都是悲壮的事，未来看好这里会创造巨大效益，而现在要割裂，不赔也赚不了多少。另外要咬紧牙关，万一坚持不下去怎么办？所以悲壮调在这。总体来讲，我觉得商业地产要比现在住宅市场要好得多，因为毕竟商业地产的价值并不仅仅是说目前我卖多少钱，而在于你经营起来了，我对物业本生的评估，将来在资本市场会创造出非常大的效益。而且一旦进入正常的运营阶段，对公司的现金流非常有贡献。今年形势也进一步给我们商业地产界带来更深层次的思考，我们如何在发展商业地产过程中，商业地产是必须持有，持有肯定比卖要强得多，但是首先考虑你怎么在现金流通畅条件下，中期如何保证现金流，长期怎么保证大的现金流，就是我如何生存下来和价值最大化问题，这是今天在座的各位，要更加深入思考的问题，这更加有利于我们商业地产更健康的发展。谢谢！