淘金社区商业：乐途还是苦旅？

社区商业仅是便利店、超市和大卖场吗？与城市中心的大型商圈相比，社区商业应该扮演怎样的角色？社区商业的开发者真的可以像住宅地产开发商那样卖完就一走了之么？

投资者购买社区商业真的是本小利大么？我们该怎样鉴别社区商业的好坏？……

有比较才有动力。来自深圳的世方商业地产顾问，是国内最早介入专业商业地产策划代理的先行者之一，对昆明的商业地产发展现状尤其是社区商业进行了一番初探。

商业，做还是不做？昆明开发商的两种心态

深圳世方商业地产顾问有限公司总经理邹健农认为，在对待商业地产做还是不做的问题上，目前，昆明有两种心态的开发商，第一种尽力做大商业面积，第二种则非常回避开发商业地产。

在昆明做商业地产开发的队伍中，虽不乏少数拥有专业团队的优秀开发商。但是，从目前的情况来看，大部分都是由住宅地产直接转入商业地产开发的领域的开发者。"一些地产企业在住宅开发较为顺利的基础上，盲目地进入商业地产，认为商业地产价格高、回报大。"邹健农说，"但事实往往未如人意，商业地产毕竟意味着专业的操盘队伍、优质的商业经营资源和强有力的资金筹措能力。""第二种开发商，完全回避做商业地产，不在自己不熟悉的领域冒险。"据了解，这其中也不乏一些知名开发商，比如万科，早年完全不介入商业地产，近年采用专业外包思路解决商业物业问题。

销售代理公司不应该既卖住宅又卖商业

在广州、深圳，近几年社区商业开发体量激增，但是社区商业仍然大多走的是住宅开发的路子。邹健农认为，这里面一个典型的环节就是，销售代理公司既进行住宅销售同时也可以进行商业销售。

"实际上，住宅的销售和商业的运营，完全是两个不同的领域。科学的做法是，代理住宅销售的公司和代理商业销售的公司各自专业化，应该进行细致的区隔。准确地说，专业的商业代理公司，应该从商业运营管理角度出发，它的重心是放在资本运营、招商管理等方面。"邹健农说。

项目操作方面可以用两个词来说明两者的区别--"招租"和"招商"。邹认为，住宅的销售代理公司用的是"招租"的一套方法，即先实现商铺的销售，再来考虑租赁；而商业代理公司则首先考虑招商，对商业形态、交通、停车场等进行专项综合考虑，概念完成之后，再进行规划设计，最后才进行销售。"甚至有的商品已经招商完成了，租户已经开始经营了，我们才开始销售。这种做法我们公司曾成功运作过。"邹健农说。

"物业先行、商业后行"会影响这个产业的思维

邹健农认为，在国内，之所以普遍都是物业先行，而不是商业先行，是因为房地产行业发展得过快，行业细分还跟不上，同时，政府的前期指导的步伐也慢一些。

"如果大家都这么做，对整体产业的思维方式都是有影响的。"他强调。

据了解，国外社区商业的开发，都是在政府的统一规划下进行的。其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。

国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。