易宪容：2007已成回忆 房地产价格理性回归刚开始

房地产市场娱乐化早就是家喻户晓的事情。基本上大多数房地产论坛都会歌舞升平、娱乐万分，以此来显示房地产市场的繁荣及阔绰。而且，房地产市场的娱乐化不仅表现为大多数房地产论坛上，也表现为房地产开发商的产品销售上与房地产问题的讨论上。前者不表，只说后一方面。比如，今年房地产市场调整刚开始，就有人出来说，中国房地产市场会出现百日巨变，即在百日的时间内国内房地产企业有很大部分要淘汰掉而过不了百日关。最近，又有人搞什么自称"猪坚强"，然后又有人出来说，这种房地产巨变已经见底了，即"楼市见底论"，房地产市场的"金九银十"的时机又要来了等等。

可以说，不管房地产市场讨论如何娱乐化，其根本无论无外乎在于两个方面，一是想告诉政府，房地产市场是如何重要，目前房地产市场是如何困难，如果政府不出台相应的政策，房地产市场就会面临如何巨大的危险，而这种危险又如何会危害到国家经济与金融安全；二就是告诉民众，房地产市场的机会如何，如果民众不把握机会进入这个市场，那么就会失去应有的机会。而这种房地产娱乐化的根本就是房地产开发商的利之使然。但实际上，房地产市场真的会如此瞬息万变吗？如果这样，既与房地产市场的特性本身不符合，也与他国之经验及房地产政策不符合。

一般来说，房地产业是一个生产周期性较长的产业。从土地获得到产品最后销售，一般都得经历几年的时间。因此，房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期都将经历近十年的时间。比如，美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间，而且房地产市场的调整从2006年开始已经经历了两年多的时间，但是这种调整在要什么时间结束，到目前为止仍然是一个未知数。在中国，从1998年住房制度改革开始，房地产市场已经经历过了近十年的繁荣。可以说，这次中国的房地产市场繁荣如果不是制度改革溢出的因素，房地产市场的繁荣要持续这样长时间基本是不可能。既然房地产市场的繁荣可以持续十年，那么国内房地产市场调整要在短期内就完成是根本不可能。更何况，中国房地产市场基本上还是政策市，政府正在通过房地产政策方式来矫正当前房地产市场不合理性，比如房地产产品的中低档及小面积化，房地产市场的民生化等。而这种政策调整一定会让房地产市场调整的周期更加延长。既然房地产市场是一个发展周期性较长的市场，因此任何人为的方式来中断这种房地产市场发展的周期性或阻止这种房地产市场调整，对房地产市场来说，应该是一场巨大的灾难，由此带来的负面影响谁也不可低估。

那么，中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整？这不仅在于房地产市场本身的使然，而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。对于前者，由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷，从而使得国内房地产市场出现两大严重问题。一是房地产过高、上涨过快，从而使得国内80%以上居民没有支付能力进入房地产市场。比如说，深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍，而2006年、2007年一下飙升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有，全国房价普遍快速飚升。比如，2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米，上涨三倍以上。北京是这样，全国许多地方都是如此。也就是说，当全国房地产市场泡沫巨大时，房地产市场出现大调整是必然，是谁无法改变的东西。二是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手，从而通过房地产市场在制造社会收入严重分配不公、通过房地产市场在撕裂整个社会的族群关系及制造社会矛盾与冲突、通过房地产市场严重损毁中国共产党几十年建立起来在广大民众中的威信等。如果这个问题不解决，不仅和谐社会无法解决，而且整个社会冲突与矛盾会越来越严重。因此，在这意义上说，国内房地产市场大调整也是必然。既然房地产市场要进行大调整，那么这种调整能够在短期时间内完成吗？根本就不可能。