2005年：楼市跌宕起伏 “宏观调控”形成转折之年

2005年楼市关键词：宏观调控 调息 国八条 网上签约

2005对中国地产来说是多事之秋，这许多事也引发许多深层的问题显现出来。所以，这一年有了很多口水、有了很多的所谓“PK”。

当回顾2005中国房地产发展的时候，把“宏观调控”作为最具特征的标志性词汇是无可争议的：央行加息、新旧“国八条”、七部委新政、人民币升值、银监会“212号文件”……加上2003年央行“121号文件”和2004年的土地“8·31”政策以及首次加息，政府一系列的政治、经济调控手段对中国房地产的影响是巨大而深远的。当评估这些调控政策对市场的影响的时候，同样存在两种声音：鼓掌的和鼓倒掌的。而对于此前一直被视为房地产边缘角色的房地产金融，却在两种声音的聒噪中走到了历史的前台。

2005年5月11日，就在地产商憋住劲，准备继续再赚个铂谩盆满时，“新政”降临，发着“高烧”一路奔跑的房地产，就此降了温，放慢了前进的脚步。

 地产，或许天生就要被政策左右。不仅今年是这样，回顾过去十年，有关土地、金融、税收等政策，也都无不左右着中国地产的发展。2005年，新政再一次绷紧了地产的神经。

央行调息：遏制房价的信号

2005年3月17日，央行上调了商品房贷利率，并对逾期还房贷者予以“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”的罚款，而至于究竟是30%还是50%，央行把权利教给了各商业银行自己。

很明显，央行此举在给各商业银行更多的自主权时，其最大的意图是打击炒房者的欠款心理。难怪此条一出，便有不少炒房者，大呼难受，甚至有不少关于炒房者就此被套牢的新闻。

其实，央行上调利息仅仅是政府有意遏制房价的信号，同时也是央行降低自身风险的策略。当这招没有凑效时，政府必然会采用更“狠”的招数，事实证明，的确如此，尔后“新旧国八条”出炉。至此，央行的调息，已巧妙地成为“国八条”的主要组合拳之一。

国八条：最猛“退烧药”

今年3月26日，国务院出台《于切实稳定住房价格的通知》（俗称“旧国八条”），那时，对房地产而言，仅仅是一个信号、方向问题，虽然，国务院此次将房价涨幅与各地官员升迁直接挂钩，但是没有引起地产商太大的关注。

4月27日，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的“新国八条”正式出炉。新八条和就八条不一样，不仅细化，更具有可操作性，并提到一个高度“保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。”

一时间，房地产界再也按奈不住，一些地产大腕公然大放厥词，认为中国地产房价合适，国八条有损地产行业发展，甚至开始和政府叫板。与此同时，一场有关房价走向的讨论，在报纸、杂志、电视、网络等各种媒体上搞得轰轰烈烈，甚至联国外的媒体也对中国对的房地产宏观调控加以报道和评论。

在重庆，各种大大小小有关新八条带来的影响的讨论会，也一个接一个。就在业界、媒体为此争论不休时，重庆房地产就此迎来低谷：一向紧俏的楼盘，不在好销，房地产开始向“买方市场”转移。

毫无疑问，国八条是今年中国的地产最猛的“退烧药”， 它让本以高烧带病的房地产，开始清醒，步入健康。事实也证明，国八条是有效的，它不仅遏制了过渡虚高的房价，更有效地打击了炒房者，规范了市场。

网上签约：地产透明化。

6月1日，重庆市开始实施网上签约制度，这被看作是地产透明的一剂良计。

根据规定，重庆主城区内新建商品房的销售，从订金协议到商品房买卖合同，都必须在重庆房地产网上进行网上签，而被业界认为，将打破重庆地产长期以来信息不对称的弊端，从而有效杜绝一房多售和囤房居奇、哄抬房价现象发生。

其实，这也是“国八条”要求家里健全信息披露制度的一种。只不过，之前被媒体炒得沸沸扬扬的“网上签约”似乎并没有收到应有的效果，至少，今天的媒体很少再关注网上签约进展情况。但是，我们应该清楚看到，利用互联网技术，力求信息对称、透明的趋势已经来临。

不管怎样，“网上签约”还是给重庆地产业带来不小震动。

人民币升值：雷声大雨点小

7月21日，央行上调人民币汇率2%。地产作为资本最为密集的行业，一旦有关金融的政策变化，其影响是巨大的。

因此，在人民币宣布对美元汇率上调至8.11时，房地产又开始紧张。因为，这意味着将有更多的外来资金涌入中国，进而对中国现有房地产企业产生重大的冲击。笔者记得，当时在做相关报道时，有不少地产大腕流露出担心，如果外资大量涌入，必然会重新洗牌地产——毕竟，相对于气势汹汹的外资而言，中国地产商还比较弱势，能招架者并不多，更别说还击之力。而对于外资进入的形式，也有不少业内人士做出了几种截然不同的判断：一是直接设立外资房地产投资公司，或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司，以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；四是非居民外汇流入，结汇购买房产。只不过，对于深处内陆的重庆，时至今日，外资涌入者并不多，而预期的各种影响也还没显现。

对于人民币的升值，当时业界也有不同的两种观点，一是外资涌入后，必然会购买房子，房价将因此上涨；另一种观点是，2%调幅过小，会导致大批外资，特别是游资溜走，进而带动地产价格下滑。可见，人民币上调的政策变化，当时确实让地产商敏感不少。

金融报告：预售制再成焦点

2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”一石头激起千层浪，此建议一出，立刻引起社会各方争议。

众所周知，《商品房预售制度》作为房地产业特有的营销规则，这意味着，一旦开发商获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。巨额利润极大地刺激了开发商的胃口，不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。有业内人士透露，在地产嘴火爆的时候，开发商只要卖出1/10的房子，就可以收回自有资金。

该报告指出，由于预售制度的存在，开发商投入自有资金少，压力过小，因此倾向于“时间换金钱”，进而房价被越拉越高。甚至，该报告认为，预售制是房价虚高的根本原因之一。

对于央行的建议，开发商和消费者也作出两种完全对立的选择。网上调查显示，约90%的网民赞同取消，他们认为，取消期房销售制，将使得房市货真价实，信息透明，改变购房人弱势地位，减少与开发商的矛盾。而开发商则认为，一旦实施现楼销售，开发商一方面收不到期楼款，一方面又面临银行还贷压力，这对房地产市场将是“十级地震”。

虽然，到目前为止，预售制度还没有任何定论，但是它带给地产的震动是非常大的。

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