土地稀缺 高端楼盘销售依然坚挺

上海高力研究数据中心投资部助理董事 张小龙

高端楼盘的热销主要由几大因素，首先是土地的供应短缺问题，在今后两年内上海土地短缺问题将会更加严重。其次是供需比，虽然目前有些楼盘销量攀高，但其总的推盘量如果也偏高，就并不代表真正热销。

另外，就是境外投资者在其中所起的作用，之前政府出台政策规定境外人员自住房只能购买一套，限外政策还是影响了上海高端楼盘一定的销量。再加上考虑到通胀等因素，相比之下银行利率就会比较低。

下半年展望

据高力国际近期发布的数据显示，美国次贷危机虽令中国经济增速略有放缓，但目前仍处于高位。另一方面，中国房产信贷相对较低的风险令房地产投资者的信心继续增强，投资者对本地市场的兴趣依然不减。我们对上海地区以资产转让或股权转让（超过50％的股权转让）方式整幢收购已建成或预售在建物业进行了调研，发现上海房地产投资市场共有11个项目投资成功，总体成交金额已逾17.2亿美元,已达2007年全年成交额的61％。其中，高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型，占到总投资额的90％。从投资者结构来看，在人民币持续升值与经济相对依然强劲增长的预期下，境外机构在上海房地产投资市场依然活跃，2008年上半年成交的11个物业中，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88％。

与此同时，由于对土地供应的控制趋紧，越来越多的本地开发商通过土地收购进行业务扩张。如今年1月，复地携手万科，共同收购了上海地杰置业100%股权。目前，地杰置业拥有待开发土地总面积412,400平方米。地块位于浦东，将发展成为包括住宅楼及商用楼、酒店及学校的大型综合体。

值得注意的是，以前活跃于中国的外资开发商多来自香港，然而已有越来越多的欧美开发商通过对屯有土地的项目公司的收购及合资拓展业务。未来,这种趋势将愈现明显。

这一方面是由于投资市场的竞争令投资收益率不断收窄，境外投资者故通过参与到项目的前期开发以扩大利润空间；另一方面，国内开发商由于受宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外投资机构的资金支持。

双方的合作，一方面能更好的利用国外投资机构的资金及管理优势，同时，也充分的发挥了国内开发商的良好政府关系。

与此同时，在中心区域优质物业供应趋紧、上海等一线城市的竞争更为激烈、收益率不断收窄情况下，部分境外投资机构将转道投资于新兴区域或是二线及三线城市以获取更丰厚的回报。

预期2008年下半年的投资热点仍将围绕办公物业。同时，外资投资机构也将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。

事件回顾

7-10万/平米 翠湖天地4天售出42套入账5亿

翠湖天地值得看好 热销缘于地段的稀缺不可复制

翠湖天地三期（嘉苑）于“六一”正式开盘，售楼处报价７万－１０万元／平方米，较一年半前的翠湖天地二期（御苑）涨价三至四成。

尽管该盘大部分房源总价都在千万元之上，３０００万元以上总价的房源亦不在少数，但销售状况一如既往地火爆——开盘四天已接受预定和正式售出４２套，涉及建筑面积约０．７万平方米。若以最低报价７万元／平方米计算，这４２套房源的销售额已达５亿元。