牛牛盘点：谁和李嘉诚叫板？沪上半年收购案一览

外资是否真的大量撤离上海楼市？昨日，全球五大房地产顾问公司之一dtz戴德梁行在接受记者采访时用数据说明了一切。据悉，仅上半年，外资在上海完成的整体收购交易金额就已经达到大约97亿元，表明外资依然活跃并看好上海楼市。

上半年交易97亿

dtz戴德梁行最新的统计数据显示，今年上半年，外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看，与往年相比，今年的交易额毫不逊色。

今年上半年主要的收购案包括：1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的c幢，总价12亿元；2月，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元； 5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“hutchison harbour ring limited”签订协议，以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场；此后，卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场，价格为11亿元。

对此，dtz戴德梁行投资部董事叶建成指出，上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上，外资还是在融入这个市场，虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资，所以实际上，抛盘导致的是越来越多的外资进入上海这个市场。他预计今年整年的收购交易总数将是这个数字的翻倍。

“外资依然在待价而沽，现在的进出只是正常的市场交易。而从投资周期、市场成熟度来看，上海都是在不断完善的。只是不巧，现在是在市场的调整期，所以会形成外资抛售的假象。” 叶建成表示。

至于交易特点，以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例，黑石占90%的股份，并且将会长期持有和租赁物业。因此黑石在持有和租赁的过程中，也提升了该商业广场的价值。叶建成表示，对于黑石而言，他们在物业的选择上，偏好于商业不动产，而不会做住宅。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产，虽然风险较大，但是私募基金会将其二次开发、招租，最后变成经营成熟的物业，然后再寻找新的买家接手。一般这种成熟的物业风险就很小，更容易受到海外退休基金的青睐。

融资成最大问题

在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。叶建成指出，以前，市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今，融资是否顺利变得更加重要。

目前住宅市场处于价格拉锯的阶段，预期住宅市场将会调整，因此在外资的海外股权交易中，银行对于住宅的交易都相当谨慎，对于项目资质的要求比较高，而且融资额度不大，一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观，买方的融资也比较容易，关键是找到需要融资的卖家。

“在这样的情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报更大，而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。” 叶建成分析。

不仅是上海，在青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商的战略合作。“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金问题的时候，这样的合作还是非常行之有效的。”

外资带动上海楼市

从3年前外资刚刚进入上海至今，可以明确看到的是，外资的操作运营方式，壮大了中国的投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

“据我了解，外资依然看好上海楼市。不仅如此，由于经过3年的发展，上海的市场底蕴更加深厚了。以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚了，外资无非是个增值投资的过程。其中一部分外资，当增值到达一定的幅度以后，就可能出手了。”叶建成分析，以长乐路的世纪商贸广场为例，在引进了国际管理者以后，将会对写字楼带来质与量的提升。

相对与几年前上海还曾经是散卖写字楼而言，目前的整体出售，自然是提升了写字楼的价值，并且扩大了整个房地产投资市场。

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