08年上半年杭州房地产总结及下半年趋势预测

一、上半年宏观政策分析

市场方面

1、08年前出让的未面市的在开发楼盘面积数量巨大。数据显示，杭州房产市场上近两年已出让土地可建商品住宅数量非常巨大（1000万方以上），随着国家政策逐渐收紧，这部分量势必在08年及以后两年内消化掉，再加上目前在售的存量商品房，近两年内开发商的销售压力将非常大。

2、二手房成交面积逐年增加，其成交量占新房成交面积的30%之多，并且成交面积保持着年均10个百分点的增加。2007年主城区成交的二手房套数为25000多套，而新房成交量才40000套。而今年明年，又是交付大年，势必会有更多的二手房流入市场中，而这些二手房所在区域的配套相对比较完善，对消费者的吸引力非常大，将会分流很大部分有购房需求的消费者。

3、自去年10月份以来，北京、上海、深圳等一线城市一直演绎着“有价无市”的局面。5月份深圳的成交均价已降到去年年初的水平，坚挺的房价呈现出下滑态势。

4、cpi高位运行。1~5月cpi依然维持在高位运行（月均8.1%），虽然5月环比4月下降0.4%，但ppi一路高企，将为cpi的反弹埋下隐患，未来几个月仍将维持高位运行，通胀的压力依然严峻。

政策方面

1）金融方面政策

1、央行调整存款准备金率的频率加快。今年央行分别于1.25日、3.25日、4.25日、5.20日、6.15日、6.25日上调存款准备金率0.5个百分点，目前已上调到17.5%的历史高位，这一切均源于目前经济压力过大。

2、央行重申落实二套房贷政策，房贷被严格限制。5月5日，央行总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(下称《指引》)。《指引》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。这是央行自2003年以来印发的第六份指引，房地产相关贷款成了重点照顾对象。

3、杭州下调公积金贷款。6月12日，杭州住房公积金管理中心大幅下调公积金贷款额度，并首次明确了借款人的信用状况审核标准。而公积金贷款作为一项住房保障工具，标准提高、额度下调意味着购房成本提高，将会使更多有购房意向的人加入观望的行列。

4、房地产企业ipo募资不得用于买地囤房。证监会发行部有关人士3.22日在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过ipo或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的ipo，将不予核准。