商业用地供应下降 商铺市场全面理性回归

今年上半年，关外两区的新增商铺供应面积约１８万平方米，占全市新增商铺供应面积的７６％。关外两区新增商铺的成交套数亦占全市新增商铺总成交套数８９％

目前罗湖区二手商铺整体价格较去年同期上涨了１７％福田区较去年同期上涨了６％。

投机性投资行为大大减少，投资理念发生了转变，长线持有商铺取代了短线操作。

投资人不光有一定的资金实力，而且对投资经验、投资理念等要求更高。需要分析投资回报、周边的消费力、消费习惯等，还要考察开发商的实力和理念。

关外成商铺供应主战场

在政府不断进行宏观调控中，深圳最为火爆的抢铺风潮已悄然离去。众多中小投资者加强风险意识，先后撤离商铺市场，商铺价格也随之回归价值本源。

如何判断商铺价格是否回归理性，主要取决于供求关系。从商铺供应情况来看，商业用地的供应正逐年下降，其中大部分的商业用地集中在关外两区。仅今年上半年，关外两区的新增商铺供应面积约１８万平方米，占全市新增商铺供应面积的７６％。与此对应的，关外两区新增商铺的成交套数亦占全市新增商铺总成交套数８９％，其新增商铺成交面积占全市新增商铺总成交面积的比例更是高达９４％。在关外环境不断改善的大前提下，下半年政府的供地仍将集中在关外两区。

随着关内外商铺供应比重的不均衡，商铺的价格走势开始出现分化。

商铺价格回归价值本源

从区域分布情况来看，罗湖、福田两区为深圳的商业据点，目前罗湖区二手商铺整体价格在６．５～７．５万元／平方米之间，较去年同期上涨了１７％；福田区二手商铺整体价格在４．５～５．５万元／平方米之间，较去年同期上涨了６％。据此可以推测，罗湖、福田片区商圈商铺在市场回暖之后，必将是价格领涨的风向标。

从同区域不同商铺可以看出，同一区域内不同商铺的价格走势表现亦有所差异。例如罗湖区东门商圈商铺的价格普遍在１５～２５万元／平方米，而同区社区商铺的价格普遍在５～８万元／平方米，商圈商铺价格是社区商铺价格的３倍以上。受经营种类的限制，导致社区商铺的价格与租金整体上升空间较小。社区商铺主要服务于社区范围内人群，只能选择适应社区内的消费习惯，引进小型餐饮、士多店、洗衣店等类型的商家，缩小了社区商家的利润空间。

同一商业项目内不同商铺价格亦相距甚远，街铺的增值速度较内铺快，其投资回报率也比内铺高出许多。以九龙城为例，街铺的价格是内铺价格的２～３倍，投资回报率可达１２％～１４％。