商务办公市场不断延伸 次级CBD叫板传统CBD

随着市中心传统cbd的发展日近饱和及租金高涨，在未来的几年里，非传统cbd区域逐渐升温，办公楼市场由中心城区向外围延伸。轨道交通规划、商圈氛围的形成和发展，拉近了各个非传统办公区域与市区内传统区域之间的距离，让次中心区域的便利办公成为可能。以长风、竹园、张江、真如、五角场、大宁等商务区为代表的次级cbd区域正在对传统cbd地区形成挑战。

成本提高促企业转移阵地

第一太平戴维斯数据显示，上海甲级写字楼市场强劲走势在今年一季度未有消减，空置率维持在低位，而租金则继续上扬。甲级写字楼整体租金水平达每平方米每天8.4元人民币，环比上涨2.8%。其中浦东中心商务区上涨3.7%，涨幅居全市之首。在此背景下，许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。

一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目标向传统cbd外围具有发展前景的区域锁定。与传统的cbd相比，非传统cbd显现更大的投资潜力。以四川北路为例，区域写字楼整体租金水平不高，目前租金价格主要集中在3元/平方米/天左右，新建办公楼如海泰时代大厦则达到了4.5-6.5元/平方米/天。而竹园商贸区的办公楼的商务成本也相对较低。按目前平均约0.7美元／平方米／天的办公楼租金来看，要比目前小陆家嘴0.9-1美元／平方米的日租金低。对众多客户来说，随着区域功能的完善，这些区域的升值空间巨大。

与生态对接激发办公效率

在市中心的传统cbd常常会遇到的停车困难、办公楼太过密集、绿化率较低、空气质量差等问题，但这些在一些次级cbd得到了较大改善。次级cbd由于地段条件和规划等先天优势，拥有众多成熟的市中心cbd所无法比拟的生态环境。

长风生态商务区内有苏州河、银锄湖、苏州河支流木渎港三大水系贯穿其中，沿苏州河共有2.7公里黄金水岸。此外，商务区内新建公共绿地700多亩，沿苏州河正在建设80至130米宽的绿色长廊，如加上原有的长风公园，绿地合计达2000多亩，绿化率高于50%，堪称是现代商务与生态的对接样本。项目之一国浩长风城，其酒店和公寓式酒店、办公楼围合成一个景观广场，各功能空间都能享受到良好的视野和生态化的环境空间。每栋楼都由丰富的景观空间所围绕，从大的中央景观空间到各个小组团景观空间，形成步移景换的空间感受。

舒适的办公环境往往是提高办公效率的另类“加速器”。在长风生态商务区办公楼视野开阔、停车位充足、空气清新、办公区域静音不受喧嚣干扰，有助于提升办公效率。