熬过“5年之痒”的百大地产思维

楼市盘整期的6月，昆明的百大地产正在筹备"城市理想"项目街铺的销售工作。这是2002年昆百大集团开始复苏后的第6年，也是百大地产走过了商业地产开发和运营的成功和失败历程后的一个心态平和的时期。

有一个普遍的观点认为：商业地产从开业到成熟大约需要5年的培养期。不是过于悲观，而是很多在实际中发生的情况说明了商业地产最大的困难是在开业之后。

以商业起家、熬过"5年之痒"的百大地产是最具代表性的一个实践者。在百大地产负责人看来，关于商业地产的价值在哪里，开发者和投资者正在经历一个从不成熟到成熟的艰难过程。时至2008年，百大地产做了一个总结：经营获利能力永远是商业物业的第一要素。

百大地产的两次"学费"

"中国的商业地产的快速发展有一些必然的因素，"百大地产负责人说，"中国经济发展的总量大，而商业物业是流通渠道的载体；加之中国城市化进程的速度太快，导致大量对商业物业的需求增长；另外，受到全球化运动浪潮的影响，国外的商品大量进入中国老百姓的视野。"权威统计数据表明，2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。

按照百大地产负责人的理解，中国的商业物业至少可以分为以下6类：传统百货、超市、街铺（商业街）、社区商业、大型批发市场和自发选址的各类零售店。

"每一种业态都有各自的问题和苦恼。以传统百货为例，多年前经典的6、7种业态都被超市抢了去，比如中低档服装、鞋类，而一些品牌时装或时尚用品又被商业街抢了去；在超市领域，国内的投资商做不过国外是不争的事实，在议价能力和配送能力上，远远不如沃尔玛这样的国际连锁巨头；像街铺、社区商业和批发市场这些业态又普遍面临城市规划杂乱无章的诟病。"该负责人说。

靠物业面积还是靠经营赚钱？

几年间，在走过了成功和失败的双重历程之后，百大地产坦言自己对商业物业的理解才基本成型。

2008年开发的，位于昆明吴井路和民航路口的"城市理想"项目的商铺体量不是很大，虽够不上百大地产今年的发展重点，但百大地产带着一份"理解"做事，会在这个投资客的欲望受到了大量抑制的非常时期，令自己显得很轻松。

百大地产正在筹划着做一本《经营规划书》，送给每一位城市理想街铺的投资者，意思是，使社区商业的投资者看清未来的方向，并找准自己的定位。

这个创新之举是一个在商业运营上有深刻教训企业的经验之谈。在百大地产负责人看来，由于城市郊区化的趋势，投资者对社区商业的认同感正在与日俱增，但社区商业仍然有着很深的问题。

百大地产负责人认为社区商业的投资与开发至少存有3个方面的问题：

第一是开发商不看市场情况，一味地把社区商业面积做大。实际上，社区商业的体量取决于多重因素--包括整个项目的体量、与城市的关系（与市中心很接近当然应当做小比例，反之则做大）、与周边环境的对接和业态定位规划。

第二，不管是开发商也好，投资者也好，很少有人去想明白，这个商业物业的价值究竟在哪里？100平方米的商铺就比10平方米的商铺价值高么？如果你这么想，那么这是购买住宅物业的思维方式。实际上，如果这两个商铺的赚钱能力是一样的，那么价值也就是一样的。所以，"物业经营的获利能力才决定了它的价值"。

第三，消费者对商业物业的投资心态也不成熟。买住宅物业的消费者与买商铺者的动机完全不一样，前者是为了居住，少量也做投资，但最终也落到居住上；而后者则纯粹为了投资或者经营。搞清楚两者动机的差别，对于理性投资有很大的帮助。

自持物业和分散经营之争

对于靠零售业起家的百大，许多人好奇它在做每一个商业地产项目的时候，是否都有自持物业的渴望？百大地产的回答是不。

尽管拥有了大量的商业资源，但百大认为，中心商圈、百货商业的资源整合与社区型、分散型商业资源整合有着很大的差异。对于大型的集中式商业物业，是非常适合公司持有经营或者整体转让的，这对于此种类型的商业是一种保护。而分散型的体量较小的物业，百大目前阶段仍然选择的是对物业规划进行前期规划和建议，由经营者自主经营。

在针对城市理想街铺的《经营规划书》里，百大的构想是分为两个部分，第一个部分向投资者说明未来的方向和该物业投资的意义；第二个部分是招商定位，对物业的布局做一个详细的指导--细化到离入口近的铺面建议做随机消费可能大的业种，像面包店一类，离出口远的铺面则建议设置目的消费性强的业种，如洗衣店、美发店、银行储蓄所等。

在这样的指导下，投资者将清晰地认识到自己的投资方向，百大地产也能在目前阶段实现自身优化，朝着更高的战略目标前进。对于一个住宅地产和商业地产双双介入的开发者而言，有舍有得的行事方式恐怕是最聪明的权宜之计。