高栋：社区商业地产的设计模式

上海三益建筑设计有限公司院长高栋

高栋：首先谢谢曹主席，在这之前，我们做商业社区，为什么这样讲呢？我们从2005年开始参与整个恒基的设计，在这之前，随着规模的扩大，从2万、3万、5万，一直到10万，其实三益一直在做这个工作。应该讲这个商业有很多的渠道，包括我们自己做了以后，我觉得失败的教训跟经验很多，所以在这里跟大家探讨一些。

前两天，我应邀去咸阳，给咸阳的规划局，规划院来做一个主题报告，叫大型居住社区的规划设计，主要是讲大型规划社区的发展趋势和发展特点，我在这个话题当中，其实讲到一点，我就说其实对于现在的开发商来讲，真正的难题不在住宅开发，在商业地产开发，因为几乎所有的这个开发商，如果它不是在之前来专业做专业开发的话，一定会碰到很多困惑，因为我相信很多开发商它跟我一样，也是被迫下水，原来并不想做商业，只不过开了一个很大地，有很多的社区商业，他不得不做商业，商业住宅跟社区的开发，住宅的开发又不一样，所以他会有很多的困惑，到底开发商有哪些困惑？其实我们为什么做设计，先要了解开发商的困惑第一个开发上的困惑，他做什么？

经常有开发商来到社区跟我谈，他问的第一句话，你觉得应该做什么？听这话觉得很有意思，你觉得做什么比较好，现在是反着问我，为什么？开发商对做什么内容的设计，他不知道，他心里没底，商业难在什么地方？如果把商业跟住宅来比的话，第一住宅是一个二元化的过程，开发商、消费者，如果开发商问，我们做什么，是问住宅的话，他一定是在问一个问题，消费者需要什么，但是商业地产，我不管什么商业地产，它一定会是一个问题，另外一个情况，是一个四元化的情况，开发商，投资人，经营者，消费者，所以一个做商业的开发商，他问我们做些什么的问题，他是问三个问题，第一我们的投资人需要什么，第二我们的经营者需要什么，第三我们的消费者需要什么？因为这三个问题，是综合在一块回答，如果我们关注一点的话，就能带来很大的麻烦。