小区临街商铺选择空间大 小投资者不宜以铺养铺

众所周知，市中心一带商圈密集，商业氛围浓厚。但投资这些成熟商圈的商铺，虽然投资的风险小，但需要投入的是“大本钱”。如果只有10－20万元的“小本钱”，可以在哪些地方买到性价比高的二手商铺呢？本期《黄金楼市》淘铺专门为置业者提供了10余个地段不错的商铺供参考。

记者调查  小区临街商铺选择空间大

地段具有不可复制性和稀缺性，正因为地段的这些特性，使得昆明二环特别是一环内，房价铺价也是水涨船高。近日，记者走访了多家房地产中介公司。记者了解到，市面上有10－20万元以内的二手商铺出售，但数量不多，且以小区临街商铺为主。

“小成本投资者，建议投资小区临街商铺以及产权式商铺，这些铺面由于面积小，总价比较低。并且，小区有固定的消费人群，如果定位准确，投资的风险相对小。但是，要想明确指出哪些地段的价格便宜，适合小投资者，并不好说，要根据商铺所处的不同环境来判断。一般来说，市中心的铺面价格很高。又比如，北市区人气不如市中心，但有些铺面单价却可以达到比较高的水平。”玛雅房屋武成店负责人林昌泽这样告诉记者，淘铺面需要多跑、多花时间，这样才能找到性价比较高的铺面。

据记者调查，市中心一带的二手铺面，单价比较高，售价在10万元/㎡的铺面不少，并且还一铺难求，根本就没有人转手。但也有售价比较低的铺面分布在市中心一带的小区的小巷里。比如三合营背街铺面，价位就在2－3万元/㎡。另外，一些远离市中心的区域，只要商业氛围成熟，人气旺，铺面价位也比较高。比如北市区的主干道银河大道一带，三五年房龄的铺面，售价也在1·2万元/㎡。另外，小投资者也可以选择产权式商铺，比如一些商场的小摊位以及新开发的楼盘富城商界、美林金港等的小铺面。

业界建议  小投资最好用闲钱

地段，地段，还是地段。这是香港地产大亨李嘉诚投资地产的心得。地段的稀缺性赋予了房地产商丰厚的回报。其实，地段的选择，对投资商铺也很重要。对于投资商铺，裕兴房产一位负责人认为，有三点要好好把关。首要的就是地段的选择。与投资大商铺相比，小商铺对地段的选择尤为重要。稍有不甚，就可能导致无法盈利，甚至关门倒闭。新的商圈有投资潜力，但市场氛围需要一定时间培养。而投资成熟商圈，风险相对小。虽然价格高，但可以买或租面积小的商铺。其次，就是要了解所在区域的规划。第三，则要综合考虑商铺的租金水平、租金回报、空置率等问题，到底划不划算，自己要先算好账。

另外，对于小本投资者习惯的以铺养铺的投资方式，该负责人认为这种投资的风险比较大，他建议消费者要理性对待。买商铺贷款需要付50%首付，以20万元的投资款来算，就可以买价值40万元的商铺。如果没有别的收益，仅靠商铺的租金来还银行利息，还款的压力就比较大。一旦商铺出现问题，或者商铺租金下降，小投资者很难承担由此带来的风险。为此，林昌泽也建议，在目前行情不稳定的情况下，小投资者最好用闲钱投资。

商铺15年收回成本合算

在二手房市场有个不成文的行规，一般认为，投资商铺如果能在15年内能收回投资成本，这个商铺就值得投资。如果收不回，则没有投资的必要。走访中记者发现，不少二手房中介都以投资回报年限为标准，来衡量商铺是不是优质商铺。

“在北京、上海等一线发达城市，收回成本的时间比较短，一般在10－12年。而昆明作为二线城市，商铺投资回收期在15·18年之间就属正常。”裕兴房产一位负责人告诉记者，在昆明，地段好的商铺，10年甚至八九年，就能收回投资。租金可以用来还贷，并且还有富余。

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1、如何计算租金回报率？（商户自营情况）

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

2、如何计算投资回报率？（商户出租或转售情况）

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？套用上述计算公式计算一下：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％；要是这个投资者将商铺买入后转手，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215－200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。一般认为，投资回报率的平均值是8%－15%。