郭增利：07商业地产和购物中心状况分析和展望

编者按：

回顾2007年，作为商业地产投资、开发的聚焦点中国的购物中心历经了快速成长到"井喷"的发展过程。2008年行业的发展前景又将怎样呢？据此亚洲购物中心轮值理事长、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示中国的经济实力不断增强，居民的生活方式不断提升，收入水平也在不断提高，同时还有一个非常重要的就是中国的城市化的进程在不断地加快。2008年将成为中国商业地产和购物中心发展成熟并举的关键年。

2007年中国购物中心八大特征

一、融资渠道制约明显，限外政策发挥作用；投资和投机并存，并将继续影响中国购物中心产业化进程。

由于受到宏观调控以及限外政策的影响，商业地产融资渠道狭窄问题进一步突显。从全国范围来看，商业地产开发虽然日趋理性，专业能力也得到一定提升，但是由于利用商业地产和购物中心概念进行短期投机的现象依然广泛存在，所以在一定时期内将仍然会受到国家房地产政策的必然影响。随着商业地产领域强者进入和弱者退出局面的形成，主流品牌地产商谨慎进入到商业地产，其开发的商业物业均为持有形式，从而使出售型商业地产所占的比例得到一定程度的下降。

二、购物中心所占比重上升，购物中心作为商业地产主流产品的地位确立。

房地产宏观调控力度进一步加强，开发商持有物业的动能增强，大型品牌地产商积极进入商业地产领域，加之购物中心连锁开发和连锁运营战略的继续推进，使商业地产正在从以商铺出售为主转向以持有为主，使购物中心在整个商业地产中的比重迅速上升，综合来看，在商业地产中，全国购物中心化比率平均为25%左右，购物中心的专业化模式也逐渐成为商业地产的新标准，大型购物中心开发商和运营商将成为整个商业地产的中坚力量，并为商业地产和购物中心的可持续发展奠定基础。

三、中国购物中心发展类型日趋丰富，但是城市间不均衡分布的特征明显，城市间购物中心发展水平差距较大。

国际流行的多种购物中心类型在中国并存式发展，除传统购物中心形式外，包括power center、生活方式中心和outlets在内的新型购物中心模式也在发达城市出现，并取得同步发展。

中国各城市购物中心总体呈现不均衡分布，部分地区购物中心的绝对数量较少。按照严格的购物中心通用标准，全国部分城市购物中心依然处于空白点，中国的购物中心依然主要集中在发达城市。

四、区域型购物中心有望成为主导力量。

商业地产现实发展中面临的最大挑战是集中性商业与区域型商业没有合理有效地区隔，而区域型购物中心的发展将有效的解决这一现实问题，成为商业地产的中坚力量。5-8万平方米的区域型购物中心项目将成为项目主体，并且将继续保持很高的成功率。未来区域型购物中心商业地产需要注重的是在收缩规模的基础上稳步增加数量，注重发挥便民利民功能。

社区商业市场需求迫切，但是在社区商业的发展中存在着体量偏大的误区，直接导致社区商业目标客户不明确，受制于体量偏大和社区商家资源的局限，招商面临困难，从当前情况看，部分百货和超市已经开始向社区化的定位调整，所以社区商业将面临很大的发展机会和发展空间。

随着土地取得难度的加大，社区商业的主体从社区商业街向社区购物中心转变，合适体量的社区购物中心将为属地居民提供经常性消费的空间，进而影响整个城市的商业布局和消费习惯。