商业地产专家：底商投资也需“户型”造势

对于做住宅的地产开发商来说，并不喜欢规划内严格被要求建设的商业比例，也就是我们通常所说的社区商业。因为在沈阳，前几年底商销售远不如住宅，回笼资金缓慢、占用资源比例过大等成为开发商头疼的问题，而从开发商自身角度来讲，做商业产品部分也远不如做住宅用心，在某种程度上延缓了社区商业的发展。

为了简化社区商业销售，部分开发商片面地认为面积越大资金回笼越快，于是市场上几百平方米的门市随处可见，但伴随着的也是门口明显的出售出租信息，社区商业的面积是需要根据人口密度、区域情况商业配套几方面来决定，不经市场考察，简单把面积控制在一个范围内，即使销售成功，业主在将来出租或经营上也必然遭遇尴尬。

沈阳精仕蓝叁房地产策划有限公司总经理谢事民表示，社区商业建设其实有一个不成文的规律，就是300平方米为一个门槛，超过这个面积的底商必须严格经过考证。他解释：“门市的进深，也就是从门到墙的距离必须控制在18米-22米，部分项目为了追求面积做到25米-30米，里边的面积完全属于浪费，无法进行有效利用，普通面宽则应该在5米-8米，这样总面积就会在150平方米以内，按照两层计算在300平方米以内。”深圳市抒频房地产顾问有限公司董事长王抒频也有同感：“门市做得过大，销售不理想，只好把价格定低，最后开发商在商铺销售没有把利润最大化。正常的国内标准社区商业的单价应该是该项目住宅的1-3倍。”按照每平方米1万元计算，300平方米的门市需要300万，谢事民表示只有在一级马路上才可以出现300平方米-500平方米的门市，对于经营大型餐饮娱乐场所的商家是可以接受，二级马路则要把面积控制在200平方米到300平方米之间，至于三级马路以下的位置只适合建30平方米-50平方米为居民生活做基础配套的小店面。