吴磊：做商业地产一定要脚踏实地深入分析

我们公司在美国做了很大的一些工建，包括大型购物中心的设计。我是一个规划设计师，但是我一直比较关注购物中心，包括办公写字楼的，因为这是我们专业所在，对这方面的运营，我们是感兴趣的。我希望从规划设计的角度来谈谈我的一个感受。首先来讲，刚才各位专家已经谈到了，这个写字楼一零售了，这个写字楼价值就很难上去了。所以对于写字楼，因为我们下来在做一些设计，比如说这个楼我自己用，或者也有一些设计是因为这个楼要卖，因为发展商的出发点不一样，所以很多设计的手法也不一样。但是你设计手法不一样，其实最后导致很多运营的方式也不一样。关于写字楼的成本来讲，就是写字楼租金和它的销售关系来讲，我有一个特别切身的体会，就是说我们当初公司是在中国人寿大厦的，从专业的角度来说，中国人寿大厦，是目前北京最有品质的一个设计楼，比国贸还要强。当时我们公司在这个楼里面，我们后来被踢出去了，被卡特彼勒踢出去了，是世界最大的重型机械的发展商，因为它把整个一层租下来了。因为人寿大厦整楼一存都不卖的。而且我们当时租，现在我们了解人寿大厦，因为我一直关注这个事情，现在租金当时的两倍。天津分公司那个写字楼，天津现在发展这么热闹，我们那个楼，包括中联地产、中信地产都在里面。它是属于全天津最高端的商场，它没有涨，其实一个最根本的原因，就是那个楼很多层都给卖出去了。一卖的话，你想拉动这个租价，几乎是不可能的。等于说我对办公的建筑的，从专家的角度考虑。

另外办公楼，尤其是打算长期持有的办公楼，就是说它的设计是非常关键的。其实从某种意义上来讲，从资本运作的角度，大家不会注意到的。其实写字楼的设计，对租金也是非常有利的。

其实我特别想提的，我不知道商用物业，我想也有人谈到了购物中心，我想借用一个人的一句话，表达我对商业的一些看法，我们跟菲律宾的首富SL集团，老板加（施志城  音），他的大儿子说了一句话，他从来不用商业地产这个词。商业就是商业，地产就是地产。说的是购物中心，不是说办公楼。购物中心就是购物中心，地产就是地产。还是那句话，其实购物中心和写字楼，一个最相通的地方，如果一旦你零售出去的话，它到最后，它的租金也是没有完全保证的。所以来讲的话，菲律宾这个集团，最开始就是做鞋的，生产鞋的，然后又开始做衣服，然后又开百货公司，后来一看开百货公司的话，为什么不自己建一个购物中心呢？所以又建了一个购物中心，然后又买了两个银行。在整个过程中来讲，他们从来不认为他们是做地产的，他们就认为是做商业的。因为这个商业的运作，实际上是非常非常复杂的，包括招商的老总。所以不是说简单地说把楼盖好了，然后把这个东西卖出去。

直接反映在这个专业里面，有很多人跟我提，说我要做一个商业联盟，要出一个亮点什么的，我每次回答他说，我这个楼盖得再漂亮，其实对商业本身的意义并不大。

在国内购物中心，我觉得在国内购物中心，其实不成功的一个主要的原因，是中国的产品本身不够丰富。像太平洋百货，基本上算是国内比较好的例子了。我可以简单地概括一下，我进到太平洋百货，我发现不同的品牌，不同的产地等等，它的衣服的样式，几乎是一样的。但是你如果进到美国的购物中心，它正好恰恰是相反的。在美国的购物中心，在美国的商业里面，哪怕它同一种产品，就是同一个品牌，在不同的商店里面，它都会有差别。比如说像Polo这种衣服，可能在这个店里面，同样的品牌在这个店里面，就是说它的一些样式和细微的差别，跟这个品牌大的一个主力店里面是不一样的。每个商店选的衣服的感觉是不太一样的。

第三点，我觉得有一句话，我特别欣赏。我觉得一定要脚踏实地。我们前两天接触的一个项目，也是在山东的。要做30万平米的购物中心，我真的不知道它怎么做。还拿SM这个例子来讲，它现在在中国有五个购物中心，它是在其他地方，它只盖一个购物中心，大概10几平方米，在成都的话，原来SM在中国投资的时候，他们延续他们在菲律宾的理念，就是盖购物中心。60%、70%的也是他们的经营的，他们自己盖购物中心，自己生产购物中心里面的产品，所以他们从来不会缺乏招商引资的问题。即便这样的话，在成都那个项目，总占地1000多亩，估计最多也100多亩，然后盖了一个10万平米的购物中心。这个购物中心现在在中国商业回收太慢了。所以他们拿住宅来补商业上的投入，同时又反过来互相提升。我觉得现在很多时候，像我接触的很多项目来说，对购物中心的理解，就是理解成盖住宅了。准备投资的人，千万别买。

其实反过来讲，真正有一些这种，如果真是脚踏实地，做一些深入客观的，科学的分析，从商业来讲，我觉得最关键的一个概念，如果我做商业，比如说商场，这个购物中心，最关键的一个概念，不要把它当成住宅的产品来做，这样的话，从根本上来说，可以扭转一下商业地差的一些印象。我觉得这个对整个商业地产来讲，我觉得才会有一个比较大的推动。

实质上来讲，我们现在应该从投资商来讲，到最后一起来更多的是推动中国本身的产品的丰富性，我觉得这个能从根本上，真正到最后推动中国的商业地产。谢谢大家。