潘好龙：只有各方面成熟了 中国商业地产才会成熟

在04年烟台开发商找我，要建一个35万平米的商业街也好，我们当时看了以后，觉得绝对做不好，但是没有想到三年以后它起来了。上周搞了一个商业地产委员会这么一件事。从这两个事，2008年以后的商业地产，参与的各方，参与商业地产的各方成熟，这才是中国商业地产走向成熟的一个标志。我们整个在做商业地产过程中，我就发现商业地产是参与方式最多的一个地产项目，如果说哪一个环节不成熟，都会导致这个项目失败。首先要求政府成熟，目前商业地产出现了很多问题，都是政府生病了，最后导致开发商吃药。去年朱总通州区也连续两年搞了商业地产招商会，我们公司给通州区做了商业规划。通州区整个商业，除了社区商业比较发达以外，其他的商业基本上不怎么发达。通州区的政府很重视。建了30、40万的商业地产，有很多企业愿意去通州，但是就找不到合适的商业地产。包括现在出现了很多商改住宅地，我们去年给通州区做规划就发现了一个问题。北京规划院的专家很多，但是具体在做城市规划的时候，每一个大牌专家都参加进去了，但是也可能是刚毕业的大学生。他可能就在这个项目上划了一个圈，但是这个项目不适合做商业地产。建委、规委不参加你这个东西，你根本就执行不下去。所以从这个角度来讲，首先是政府不成熟。

第二个就是开发商要成熟。现在做大型商业地产的开发，现在会借助外方。

第三个就是零售业要成熟，整个行业要成熟。现在发展购物中心，几十万平米的购物中心，你要去看上海，北京跟上海商业有多大的差距，像国际知名的专业品牌，它进入中国的第一站会选择上海，不会选择北京。像瑞典的服装专业杀手HLM在上海也开得很好，但是就是不进北京。这是我们所能提供的选择，它本身是有数的，很多的业态还没有走向成熟。像百货店来讲，真正的百货店开业速度的，真正的很少。我们的招商过程中，面临这样一个问题，为什么所有的百货点品牌的重合度能够达到80%。

另外就是零售商和零售业种也需要走向成熟。