解析《2008北京商用物业投资》白皮书

感谢大家今天光临此次会议。这个白皮书，最早在上还有一个模式，就是长三角的投资举措，在上海和长三角区域取得了很好的成果。搜房商业物业部是全国最大的一些楼，以写字楼、商业物业为朱英的恩媒体团队。这块有写字楼、商业信息、咨询门户、百度、google这些搜索平台。待会儿会有一个google，或者是百度的一个也可以证明这点。另外一个，我们希望利用这个平台，打造一个投资商、发展商、运营商、行业协会、商会、投行、建筑师、目标客户充分交流的平台。目前行业在交流也好，在模式也好，写字楼和商用楼，目前处在一个起步阶段，我们希望由现在的很多写字楼和商用只是满足基本的这种招商的要求，变为发现价值、提升价格、推广价格、实现价值的这么一个过程，形成商用物业成化的过程。

为什么搜房可以具备这种推动者，或者是一种平台来推动这个事呢？因为搜房是全球华人的搜房网站，搜房之所以能做这件事，是因为有这么多年累积的数百万的业主和商业圈，搜房是一个买房新的网站，但是它是一个社交的网站，大家通过BBS，或者是社区也好，来交朋友。下面我们徐总刚到搜房跟我说的一句话，在搜房这个平台，人群已经到这里。关键是看作为商业也好，写字楼也好，你怎么样利用这个人群。这是搜房目前的一个整个的一个态势，ALEXA排名在求124位，有一些知名的门户网站并不能做到这个。

这个是刚才提到的百度2007年第四季度的一个调研，根据相关乐观检索量，搜房目前占到54.19%。这体现了搜房在求网站的排名地位。但是它首页的效能还是很认可的。搜房目前来说，所有在行业的信息流量来居住领先的地位的，占了84.14%。将来它在互联网领域，搜房咨询的一个最终的信息源。而这点现在有做到了。我现在在简单介绍我们这个商铺频道的一些情况。与搜房整体相比，商铺楼、写字楼频道对专业的要求更强一些。首先它的IP流量，就是基本的点击人次相当于这个。一直在7万到8万的状态，但是它的PV流量，就是每个浏览这个频道的人，一般是IP人数的8倍。在我们这个频道的人，它一般每天的停留时间在15到30分钟左右。这个是以典型的专业人群为特征。它能做这么长时间的停留，肯定是处于信息浏览和咨询收集的目前。

现在IP在三月底突破了10万人次。这好像是商铺的信息，每天PV浏览量是90万。根据专业人士比较强的特点，在今年频道发展方向来讲，第一，肯定要加强圈子的打造，作为行业发布频道，比如说和今天将要成立写字楼联盟，还有等等的协会做一个共同交流的平台。打破目前商业和写字楼领域比较闭塞的现状。这一两年来，北京有很多商业的经典写字楼，我们会做一些建筑、资本各方面的探讨。我们为什么强调线下的模式，大家很喜欢这种方式。当然我们会组织一些典型项目的参观与考察。

最后还有一个重要的发展方向，就是加强行业内不同的角色之间的对话。同时在这种基础上，类似于这样的一些产品，就是为业界提供，我们有一个咨询的系列，另外像业内的一些交流活动，还有提供一些的系统的服务活动。搜房在这方面来说，无论它的专业性也好，还是速度也好，还是规模效应也好，应该不是一般的网站公司所能比拟的。另外我们会推出电子杂志，因为对电子杂志产品，前两年时兴过，因为它只是网络的一个翻版，起不到具体的营销功能。而我们现在把电子杂志做一种沟通性的手段，就是说你营销产品的灵动性，从你第一次亮相，到现在的每个动作，都可以参与进来。而且电子杂志的表现手法很丰富，可以充分体现项目也好，或者是企业，或者是方方面面的情况。具体的衍生产品，比如说有一个项目的共通性，或者是企业的性质等等。

就是说搜房目前的商铺频道和写字楼频道，现在有强烈的专业指示。网站这块，大家都很清楚，首屏是最好的位置，第五屏的在整个屏来说，点击率都非常高。每周在北京市场这个方向，每周能新增15到20个写字楼或者是商业项目，每天还有100多条的商业信息。而且它在全国范围内，都可以看到这个频道。它的用户，从我们分析来讲，也是以企业用户和行户用户为主导。至于顾问服务这边来讲，有很多种形式，比如聊天的形式。我们会做一些线的沟通。还有一些项目的考察，然后做案例的分析，提供一些经验和教训。像聊天这种，一般都是线下交流。我们组织过大卖场这种沙龙，当时准备在开业和正在扩张中的10多家大卖场聚集在一起，然后探讨一下目前今年开店的一些策略，以及对这些项目的关注，或者是大卖场内部新的运营的思路，而这点来说，对于商业项目定位是非常有借鉴价值的。

搜房这个频道有两栖性的。首先我们搜房九年来已经积累了上百万的业主资源，他们都是在搜房网实名注册的。比如说今年春节市场回笼过程中，随着他们的推广，这是我们业主累计数还在增加。而搜房在全国目前有55000多个活跃的楼盘论坛和社区的论坛，业主论坛法贴量超过450000帖以上，2007年北京超过80%的新楼盘是在网上实现的。

搜房这个人群，他是典型的置业网络人群。由于搜房这个置业目的性比较强，所以他这种置业的一条线，自然屏蔽了网络上大的社会闲散人员。置业是主消费人群最基本的划分标准。春节看房团规模过百，项目单价全部在2万以上。这是我们最近做的一些活动，比如说现在我们看房团已经从去年的，去年是一个看房团50、60人，但是现在已经超过300多人了，虽然是看住宅项目，但是对这个区域的商业项目，就是这个商业项目未来的消费者。

这是我们搜房网另外一个平台，就是业主的千人大会。它是北京的各个社区的房主，然后代表，定期由搜房组织做一些交流。实际上各个社区的精英板主，他们的影响很大的，社区的各种活动都是由他们促成的。而上千个社区的上千个板主，他们对社区的影响力，对消费者的指引力是毋庸置疑的。我们还推行了搜房卡。像滑润、中美也好，他们在推自己的会员卡，给业主提供一些商业的优惠活动，同时作为自己的客户积累，来积累客户，来实现快速的销售。而搜房上百万的人群，它相当于对俱乐部的一种整合。通过这种搜房卡，我们在家里商家的模式，这样的话，它的消费力也是很大的。

【曹小乐】针对商业类的物业，结合搜房这些特点，我们做了一些有特色的产品，一个是搜房卡，因为商家要吸引消费者，要做一些会员的注册，可以在BBS论坛里提供会员的注册接口，然后还可以通过BBS业主互动可以推一些电子版的积分卡、优惠卡来快速消化业主的人群。然后就是推动参与，将品牌商家的活动，荣誉在业主的千人规模的活动范围之内。家居集团的集采模式在商业频道也复制使用。像百安居这些家居品牌，然后还包括中大和国美，在争抢集采这种活动的参与。这在家居和家电领域是一个很抢收的产业。

【曹小乐】最后的主题就是商务的投资手册。现在对奥运，大家还是充满了这种疑惑。但是我们感觉，尤其是对商用和写字楼来讲，奥运是一个契机。首先它会聚了全球的关注。而且对商业来说，是典型的促销的一个旺季。网络是一个非常通常的传播渠道，因为确实目前来说，包括商用物业和写字楼物业，包括消防管制，包括家庭的装修，都要到消防局报备。网络目前来说是最自由和最丰富的充分表现方式。

另外一点来说，搜房网现在已经在全国75个城市落地，有直接的分公司，而且这些分公司并不是一个有网站，没有流量的分公司，绝大多数的城市，每年的广告额已经超过了500万以上，如果在一个二三线城市，广告额超过500万以上，就意味着是当地的主流媒体。

而且这个白皮书首先它是一个在具体推广上，它由三部分组成，首先上还有一个商务节，这是利用全国的项目，在上还有一个展示。在北京有一个白皮书发布，以及评奖的一些落地。然后通过NREE，就是进行网络巡展的模式，包括还有EDM，因为搜房网的客户信息非常强势，所以我们可以实现邮件精确的投递。白皮书有直接的网络版和印刷版，印刷版主要针对一些用户，还有EDM，还有在这个阶段，我们会做一些专题的配合，比如说通过网络的方式评选新的北京地标，新商业，还包括追具北京传统的商业街，北京十大顶级商业。包括行业目前来说，已经有很多的近百家协会和行会关注到我们推白皮书这个事情了， 而且也以不同的形式来参与这个活动。

这是搜房目前的个特色。这个白皮书的选题，因为这个选题来说，像这个选题，刚才提的那些选题是在媒体圈，是必然要做的话题，但是搜房现在提前到6月份，在白皮书来做这个事。其他的媒体在7、8月份也会类似的话题。首先我们强调一个，这个话题发布的一个先机。另外从媒体的运作习惯来说，原装的话题在搜房这个强势的平台形成以后，会通过原创话题、碎片扩散、网络搜索、终端复原的方式去做。虽然是搜房主办这个话题。

这一个小的策略，这是白皮书目前介绍的一个简单发行的情况。这个白皮书的情况大致讲到这里。具体的其他的情况，一个是关注我们的频道，另外是我们所有的编辑和销售人员，会给大家做进一步的解释。谢谢大家。

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