买二手商铺四条原则不放松 律师教你巧避风险

近年来，商铺投资之风越来越盛。但投资者往往不是经营者，对商铺将来的经营风险缺乏认识。特别是对于二手商铺，投资者除考虑房产用途等一些重要因素外，还要注意细节约定。如让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺，以避免日后出现纠纷。

风险评估测算收益

镜头一：郝先生做生意赚了不少钱，想买个商铺坐收租金。他以前没有商业地产的投资经验，于是决定投资经营状况良好的二手商铺。

从报纸上搜寻后，找到了某小区临街的一套两层商业用房。业主张先生2002年就买下了这个铺位，并出租给了一家餐饮公司。在考察了这个商铺后，郝先生动心了。

律师点评：购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。

而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表象。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩下多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议郝先生还是请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益后，再决定是否投资。

是否被赠与或出租

镜头二：在有了购买意向后，郝先生请了某投资机构经过评估后，投资收益比较高，于是他决定购买。而就在郝先生和张先生谈妥了房屋买卖价格，以及付款方式等事项后，正在租赁的餐饮公司的宋老板却表示反对，因为他也在考虑是否购买该商铺，他认为自己作为租户，享有优先购买权。

律师点评：二手房买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，购房者不但要让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺，还要到现场去查勘，了解实情。如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。所以，购房者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。