社区商铺投资分析：个中风险细细考量

选社区商铺先看社区规模

作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。但个中风险，很值得投资者细细考量。

一般来说，只有规模稍大些的小区才有投资的价值。以建筑面积30万平方米的社区为例，按平均每户面积100平方米计算，全部建成后，能容纳业主为3000户，按每户平均3人计算，居民数量为9000人，但一般新建小区会有40%左右的闲置率，也就是说有近一半的人不常在此居住，也不在小区消费，实际目标群体也就是四五千人。在此基础上，再细分到每个商业业态，就可以初步估算出市场到底有多大，开多大规模的店铺合适。有的投资者为了考察小区的消费能力，到小区“蹲点守候”，数数一天有多少人进出，年龄层次如何分布，也是一个很实用的办法。

规模在50万平方米以上的社区，商铺面积以50到100平方米之间较为适宜，能适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目。较小的小区，商铺面积以20到50平方米为佳，总的数量也不宜太多，经营品种更不能重复。

和通常的商铺投资不同，对社区商铺来说，并非是交通越便利越好，处在近郊，周围配套设施越不完善，居民对小区内的商铺越依赖，商铺也越有价值。

商铺的价格也有一个大致的类比，就是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8到10年以内收回全部投资的较为理想。

以成都为例分析社区商铺经营冷清原因

现象一：位于红牌楼永盛南街的某小区，交房已经一年多，小区入住率达100%，但小区的社区商铺的经营情况很不理想。该社区所有商铺都不临主要街道，都处在小区范围内，总共有铺面30间，有12间正在投入使用，但经营情况很不稳定，常有中途转租或根本就租不出去的情况发生。还有15间从未投入使用，一直关着门。

记者考察：该小区由于口岸位置不佳，虽然紧邻二环路，大位置较好，但商铺所处的小区位置相对冷僻，小区道路没有外延性，外来人流难以到达，难以和小区内人员形成购买合力，口岸致使消费力不足，自然难以成气候。

现象二：位于青羊正街浣花片区的一社区商铺，空置情况也较严重，玻璃门上到处贴着“铺面招租”。其实，该片区都是一些高档社区，入住率也相当高，社区道路四通八达，并不缺人气、商气，但商铺的经营仍然陷入困境。

记者考察：虽然地处富人区，但由于该小区规模较小，本身的人流并不足以支持社区的商业，而由于紧邻的商业街区，社区商铺的业态因其单一、规模小而无法吸引客源。

现象三：位于青羊大道的一新社区，整个小区有500多户人家，交房已半年，但其商铺也是举步维艰，门前冷落。

某商业地产项目的开发商老总在接受记者采访时谈到：“社区商铺的冷清并不是偶然。首先，现在消费者的消费意识逐渐增强，不愿意到小店购买东西，而更相信有品牌有实力的大型商场，而社区商铺由于受规模的制约，如货品不齐、品质参差不齐等因素，因此消费者基本上会在商场一次性完成消费意愿，而在社区商铺只是实现一些零星的消费，例如美容美发、小食店以及水果店等，而社区商铺由于体量的原因，致使大量业态重复分配，而常常出现一个社区养不活两家美发店的现状，因此社区商铺只能根据比例合理开发，如果过量开发肯定难以存活。”