特别推荐：政策性住房涌入 苏房价出现千元回落
既然辣姜提起了关于预售制度的问题，本人从另一个角度说一下，以下是本人以前写的一点东西，部分在刊物上刊出过，但不是全文，我是想告诉大家自己的一点想法，或对或错，大家一笑了之，指点一二。
“缩 水 楼 盘” 启 示 录
不知何时开始，人们创造性地把“缩水”与楼盘联系在一起，于是诞生了一个特有名词“缩水楼盘”。近几年，这个名词频繁出现于报纸电视等媒体，如幽灵般不时在百姓住宅消费中如影随行。
缩水楼盘，简而言之，就是与开发商宣传、承诺或行业规范相比，在某些方面达不到要求的楼盘。可能是在交房标准、楼盘质量、配套设施、景观绿化、销售价格、入住时间、手续办理、物业服务等方面存在问题。典型的“烂尾楼”、“豆腐渣楼盘”、“超建楼盘”、“预定后涨价楼盘”、“延期交房楼盘”等都可归入“缩水楼盘”的泛概念。
缩水楼盘，不但践踏宝贵的城市用地，严重危害购房者正常权益，而且破坏正常市场交易秩序，导致开发商和房地产行业信誉危机，甚至各种矛盾激化时还会影响社会的安定和谐，此类事件在全国各地新闻报道中并不少见。
缩水楼盘，一个十足的“怪胎”。它的产生绝不是偶然的，而是众多原因共同作用使然。
首先，几年来房地产市场一直呈现快速增长态势，住宅供不应求，房价一路攀升，良好的外部条件和宽松的市场环境，使得一部分开发企业，尤其是一些中小开发企业获得快速发展。在急剧膨胀过程中，由于管理、经验、实力的一些局限，客观上导致一些缩水楼盘出现。
其次，房地产监督管理的成熟和完善需要过程，在这个过程中，个别利欲熏心的开发商利用可乘之机，采用违规超建、偷工减料、以次充好、欺瞒敷衍等伎俩，不择手段大发黑心之财，他们的所作所为炮制了一批臭名昭著的缩水楼盘。
再次，消费者维权意识的薄弱也纵容了缩水楼盘的产生。当然，消费者对于缩水楼盘的沉默更多是一种无奈：在卖方市场下，买方处于弱势；在资金和实力都占优的开发商面前，购房者个体处于弱势。同时，对于一些争议问题也存在着取证难、责任部门互相推委等现象，所以消费者面对虽有些缩水，但升值很多的已购住宅，往往是“习惯性默许”，怂恿了一些开发商变本加厉。
特别推荐：政策性住房涌入 苏房价出现千元回落
最后，期房销售制度是缩水楼盘产生的温床和根源。期房销售是我国实施多年的一项房地产制度，它的产生是伴随着住房货币化改革和房地产市场化起步开始的。在当时特定的历史阶段，这一制度扶植了一大批中小开发商，解决了他们资金不足的难题，使他们从幼稚走向成熟，也让整个房地产市场焕发了勃勃生机。但如今，期房销售制度下衍生的一些问题让我们不得不谨慎面对：
其一、期房销售意味着开发商在四证齐全基础上，楼盘封顶甚至还未封顶就取得《预售许可证》，收取购房人全部房款并签定《商品房销售合同》。购房人“未见庐山真面目”，就要“完全身在此山中”，这导致了消费者完全处于被动地位，购房风险增大，“人为刀俎我为鱼肉”，能够希冀的只有自己的运气和开发商的良心了。
其二、期房销售意味着五证取得在前而竣工验收在后，即房屋尚无“合格证”，就已销售，这也遗留了一系列隐患：若销售不佳而开发商又资金不足导致无法完工如何处理？完工后不能验收如何处理？不能办理产权手续如何处理？因以上原因客户退房按什么标准弥补客户损失？种种问题很容易使买卖双方发生冲突甚至对簿公堂，而消费者能否最终得偿所愿又是一个新的问题。
类似的销售制度在其他行业（比如汽车、家电销售）是难以想象的，在房地产行业却完全符合规定。于是，有开发商就把心思基本全部铺在了开盘之前的宣传和炒作，用“甜言蜜语”、“海誓山盟”请君入瓮，而钱一入袋，随即换成另一副嘴脸，能省则省，能改则改，开始恶意 “缩水”。
综上所述，在期房销售制度前提下，个别不“厚道”开发商利用监督管理“漏洞”，借势一房难求的背景，凌驾于弱势消费者之上，不遗余力采用“非常”手段攫取“非常”利润，这时所谓的“缩水楼盘”也就不足为奇，能让我们叹为观止的恐怕只是个别楼盘缩水的“幅度”和“力度”了。
最近，随着房地产宏观调控和市场整治进一步加强，一批被老百姓深恶痛绝“缩水楼盘”和黑心开发商已被陆续曝光，并得到应有严惩。大快人心之余，我们更应痛定思痛，与其“亡羊杀狼”莫如“防患未然”。如何最大限度杜绝“缩水楼盘”的层出不穷，以下可能是值得我们探讨的方向：
第一、废除期房销售制度，实行现房销售制度。
期房销售制度曾给房地产市场带来活力，同样今天，现房销售制度也会给房地产市场带来健康和有序。
期房销售制度一旦废除，必将给“缩水楼盘”以毁灭性打击。楼盘销售证件齐全、竣工验收合格、入住条件具备后实施销售，将斩断缩水楼盘作俑者们偷奸取巧的先决条件，促使开发商由只关注前期宣传转变为注重楼盘品质全过程。购房者也能幸福地通过 “眼见为实”选择自己一生中最大的消费品，避免无辜伤害。
现房销售制度，对开发商也大有裨益。很多人知道“医闹”，其实，在房地产领域也有“房闹”一族。个别刁蛮苛刻的消费者借助社会对缩水楼盘的声讨氛围，利用“无中生有”、“无理蛮缠”、“理解歧义”、“化小为大”等手段，动辄或大闹售楼处、或四处散播谣言、或求助不明真相的媒体扩大影响，以“缩水楼盘“大帽子为威胁向开发商施压，希望榨出油水实现个人目的。这些对于品牌开发商也有相当杀伤力。如果以现房实景为交易对象，将让 “房闹”成为无聊的闹剧。
现房销售制度，对于行业的净化和社会和谐很有意义。这一制度的实施，对开发商提出更高要求，他们的资金实力、协调能力、管理能力、服务能力会接受社会全面考量，大浪淘沙之后那些“无力无德”的开发商彻底远离房地产行业，从而提高行业的入门门槛和整体素质。消费者也会以更明确、更理智的心态去选择合适的开发商及其项目，最终让两者减少摩擦及对立，和谐共赢。
触及这样的变革，有人会担心一些问题，比如供应量减少房价上涨、开发商无法承受压力纷纷叛逃、房地产市场萧条下去等等。然而，我们更有理由相信，随着房地产业10多年的发展和积累，一批有实力开发商不断兴起和成熟，各种资金筹措渠道的完善和丰富，国家解决中低收入阶层居住问题所采取的经济适用房和廉租房等措施的不断落实，实施现房销售的时机已日益成熟，而且不会对房地产市场带来很大的冲击。我们应该越来越有信心去迎接这一利国、利业、利民的变革。
第二、完善监督管理机制，强化监管力度。
任何时候都需要完善的监管这是毫无争议的，一个完善的房地产监管体系，由各级主管部门、行政执法部门、开发商合作机构、大众媒体、消费者等共同构成，只有各负其责，协调合作才能取得预期效果。在这个体系中，理想的核心机制应是：主管部门的“堵”、“防”；执法部门的“惩”、“治”；大众媒体的“揭”、“戒”。这三位一体的综合作用，将成为悬在开发商头上的一把利剑，有效遏止缩水楼盘。此外，对制造缩水楼盘的开发商，更要加大惩处，不能简单“一罚了之”，应更多运用限期整改、责令兑现承诺、督促赔偿损失等手段，让老百姓从中获益。对于影响恶劣的开发商，应果断采取停止开发资质、吊销企业执照等严厉手段阻止其继续危害社会。
特别推荐：政策性住房涌入 苏房价出现千元回落 第三、开发商自觉树立品牌意识，以诚信经营赢得丰厚回报。
解铃还须系铃人，一切措施手段最终都要通过开发商这一主体起作用。若所有开发商都以诚信为本，抱着负责态度，严格按规章制度、规范要求去开发建设住宅，这将是缩水楼盘绝迹的最有效途径。因而我们呼唤，能够有更多的开发商认识到自己的社会责任，在行动上把企业品牌、楼盘形象、利润收益、客户利益完美结合，用童叟无欺的信誉保障和精益求精的品质口碑去实现经济价值和社会价值。对于那些没有良知的开发商，也许，当他们弥留在人世的最后时刻，才会悔悟，他们一生唯一追求的金钱，原本无法带走，而他们可以给人间留下值得怀念和尊重的东西却被他们错过。
第四、消费者勇于对缩水楼盘说“不”，有理、有据、有技巧维护权益。
缩水楼盘最直接受害人是消费者，因此，消费者应是打击缩水楼盘最坚定的群体。消费者在购买前就应具备防范缩水楼盘的意识，比如，了解开发商以前项目口碑、透过广告观察有无夸大宣传、向主管部门查询项目批复情况、现场查看项目施工规范与否、向业内人士咨询楼盘信息等；在签定购房合同时一定要尽量详细，如果可以应多增加一些对自己的保护性条款；当消费者意识到已购楼盘是缩水楼盘时，一定不要慌乱和退缩，首先应注意搜集有利证据，最好是书面和录象证据，然后可通过网络等手段联络更多本小区业主，集体与开发商交涉，争取解决问题，或向主管部门、行政执法部门反映情况以便协助解决；若无效，则可以考虑集体聘请律师，寻求法律途径解决。切忌鲁莽和过激，否则只会适得其反。
缩水楼盘是一个房地产行业的“毒瘤”，只有全社会共同努力，才能将其彻底铲除，我们相信，这一天已经并不遥远。
| 关于搜房 ‖ 房网中心 ‖ 联系方式 ‖ 网络营销解决方案 ‖ 招聘信息 ‖ 搜房家族 ‖ 商铺频道意见反馈 copyright © 2008 SouFun.com Limited,All Rights Reserved 京ICP证060732号 版权所有 搜房控股有限公司 |
