政府缺陷市场失效 中国商业地产如何持续发展

专家指出调控必须解决政府管理缺陷和市场失效

十几年来，随着房地产市场的迅猛发展，商用物业的开发一直在提速。很多大型城市商用物业迅速增加的同时，局部区域甚至出现了过度饱和的情况。大量商业用房和设施的闲置已成为不争的事实。

分析原因不外两个方面———政府缺陷和市场失效。

一、政府管理缺陷

政府缺陷是借用市场经济理论中的一词。主要是指市场经济条件下政府干预不当而称之为政府缺陷。而在这里所说的“政府缺陷”主要是指政府的完全不干预。

计划经济时期是政府主导商业发展，商用物业的开发建设及设点布局完全由政府统筹完成。计划经济体制下的商业发展虽有不足，但与城市其他功能配套并没失衡。随着市场的放开，在城市功能全面发展的同时，城市商业的规划管理却出现了真空，其转折点是房地产市场的发展。

立项无根据：房地产项目在开发立项时，主要经过土地、建委、规划三个主管部门。房地产项目中涉及商业用房的立项同样如此，无需商务局等城市商业主管部门介入，商业主管部门甚至没有知情权，这是城市管理的缺位现象。而非商业主管部门审批商业项目的立项更是一种越权。在此立项审批程序下，有审批权的部门多依据土地性质进行审批。土地性质对开发商虽有所约束，但想要突破却并非难事。开发商即使不在调整规划上下功夫，仍有擦边球可打，如北京cbd开发了那么多的商住两用的soho项目。

另外，土地性质的定性是否科学合理也需要研究。20多年来城市经济和规模发展非常之快，而各城市商业网点规划普遍滞后，造成土地性质的调整不能跟上城市发展需要。土地性质本身的科学性不足，也使商用物业的开发不能与城市其他功能的发展相协调。

土地性质得不到尊重的另外一个原因，就是政府本身的随意性，尤其是地方政府在招商引资过程中的好大喜功也使土地性质变成了摆设。以致于中央政府在工作报告中提出了力保中国耕地面积18亿亩的底线，可见情况之严重，这是“政府缺陷”的另一方面。

关键词：商业地产 董利 商用物业