大连商业地产从“一铺养三代”到“三代养一铺”

2000年的北京，商业地产方兴未艾，众多开发商将高利润的商业地产开发作为企业快速发展的首选。到了2001年，北京已经是“商”团锦簇，价格更是水涨船高，商业项目的均价都已经过万，一些中心区的项目甚至达到五六万元/平方米，而同一时期北京的普通商品房均价只有4000多元/平方米。然而好景不长，盲目开发带来的是商业项目的严重过剩，进入2002年，北京商业地产开始出现大幅跳水，据相关人士介绍，当时的北京，平均每3个月就会有一个大商场倒闭。首席记者周博

“一铺养三代”深入人心

大连商业地产逆势而上

北京商业地产的大萧条，并没有给大连商业地产的发展带来足够的警示。2002年是大连商业地产真正意义上的开发元年，其中，最让人注目的莫过于长兴市场项目。该项目由于出现较早，并率先提出了商铺投资理念，受到了市场的强烈追捧，甚至出现了需要批条买铺的局面。进入2003年，大连商业地产开发随着政府对天津街改造的开始而进入最高潮，仅天津街就有天植、天河、vivo百货等4、5个大型商场同时出现，再加上西安路城市次商圈定位的形成，罗斯福和福佳也相继出现，一时间，“一铺养三代”的投资理念深入人心，很多投资者都抱着做一个“铜锣湾老头”的心理出手购铺（所谓“铜锣湾老头”特指在香港铜锣湾持有商铺、靠丰厚的租金过着闲适生活的人）。到了2004年，大连最高价的商铺已经打出了16万/平方米，800万乃至上千万的天价商铺比比皆是，西安路商圈、三八商圈、桃源商圈、马栏商圈纷纷出现。当时大连商业局的报告显示，大连人均商业面积达到1.12平方米，几乎与上海持平，至此，大连商业地产发展达到最高峰。

泡沫破裂重蹈覆辙  “三代养一铺”现实写照

过度的开发带来了商业面积的严重过剩，购买力不足直接带来经营困难。“出售、出售还是出售”的现金论让局面变得更加糟糕，管理难使得任何一个商业团队都头痛不已，更何况，当时大连商业地产的管理者大多是由开发商自己组织的草台班子。再加上前期定位缺乏差异性，大连商业地产泡沫几乎是在一夜间破裂。2005年初不到一个月的时间里，先是天伦、国泰两大百货相继关门，接着vivo百货关门，作为当时天津街内最贵的商铺，很多投资者血本无归，“一铺养三代”在现实中变成了“三代养一铺”，大连商业地产也由此陷入最低潮。

在谈到大连商业地产失败的原因时，一位业内权威人士曾经如此形容，“商业地产就好比一个孩子，在这个过程中，培养是至关重要的，只有将孩子真正培养成材才能给父母带来收益。但大连商业地产的发展恰恰相反，开发商们往往是在孩子刚刚才几个月的时候就拿脚踢，让它赚钱，夭折也就不可避免。”该人士认为，一个商业地产项目从确立到成熟往往需要3年甚至更长的时间，在这个时间期内，开发商更主要是充当输血的角色，因此，如果没有有效的资金支撑，完全靠卖铺赚钱的短期行为，只能输得一败涂地。