“佳程广场”深陷REITs融资困境

“租金门”事件败露以后，田力在套现佳程广场、实现滚动开发的道路上跌跤，reits并非直接高效的融资工具

北京东三环路三元桥畔，耸立着一栋名为佳程广场的双塔结构写字楼。佳程广场地处燕莎商圈和东直门国门繁华区，因宝马集团等多家世界500强企业进驻而闻名。而真正让它在香港也名声大噪的，却不是因为它优良的租户和高端的品质，而是因为睿富中国商业房地产投资信托基金(以下简称睿富基金)曝出的欺诈丑闻。2007年6月22日，睿富基金在香港联交所上市成功，募集资金超过20亿港元，用于收购佳程广场100%股权。距离套现不足半年，10月28日，睿富基金发布公告，佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格，并呼吁警方介入调查，香港投资者一片哗然。

作为内地首个由民营企业开发、通过reits(real estate investment trust，按字面直译是“房地产投资信托”)上市的地产项目，佳程广场租金欺诈事件令内地商业地产蒙羞。在房产和投资业界，开发了佳程广场的田力也从敢为天下先的资本弄潮儿变成了十恶不赦的骗子。

田力的命运让房产圈内人士扼腕叹息。内地针对房产行业的宏观调控持续数年，受困于银根紧缩，又苦于争取不到上市招股招标，开发商的资金周转就像是要绷断的弦。佳程广场通过reits上市成功后，一众房产开发商似乎看到了一条类似招股上市的光明路径，但透过田力“reits劫数”的镜鉴，他们发现reits跟发行股票相去甚远，它远不是理想的直接融资工具。

田力原为湖南省外事侨务办公室主任，后下海经商，开发及生产税收发票机。据传，湖南省所有企业中，每两家就有一家的税收发票机来自于田力的公司，田力也由此获得了创业的“第一桶金”，在香港成立了佳程集团。

但通过生产制造发票机获得的资本积累不足以支撑在寸土寸金的北京燕莎商务圈开发超5a级写字楼，同时，在经济和政府资源交相缠绕的北京地产圈，即使资金充沛，也不见得能拿到地块。

与早期很多靠单体项目发家的房产开发商毫无二致，田力选择了跟利益相关方合伙。田力出钱，土地出让方用土地折价入股。佳程广场一位高层管理人员表示，建造佳程广场两栋写字楼的成本非常高，约合1万多元人民币一平方米。这对于一个“不吃皇粮”的民营企业来说，负担是相当沉重的。“2001年为了拿地，佳程集团付出的代价就相当大，当时我们跟土地出让方约定了比例分成，他们出地我们出钱。招商开始后，土地出让方获得的那部分比例要求套现，所以我们想到了上市。到了2006年，这个代价就不是一倍两倍的问题了。”