中国商业第三街解放碑地下商圈高唱“空城计”

过去的一年，重庆房地产经历了前所未有的红火；而与之形成鲜明对照的，是解放碑地下商业街的持续冷清。这一年中，解放碑地下商业街内某商城已更换了一半以上业主，其余仍在坚守的业主多半也是惨淡经营———到底是什么原因，导致了位于黄金商圈的解放碑出现这样的商业败笔？

有“中国商业第三街”之誉的解放碑商圈，其步行街投入使用至今已有10年，步行街对解放碑商圈的升级提档起到了关键性的作用。正是因为解放碑商圈的红火、以及重庆独特的山地地形特征，催生出了众多的地下商业群体，形成了纵横交错的地下商业街：如81汇金、淘宝街、轻轨名店城、香榭俪大道，以及曾经借山城轻轨之名亮相的丽岛春天等。

冰火两重天。去年，重庆的房地产市场经历了上半年前所未有的红火和下半年的突发性降温———当重庆楼市经历着蹦极跳之时，解放碑地下商场却始终处于不温不火的状态。

半数店铺易名

地下商业街生存艰难

地上商业建筑所形成的氛围以及人流量多少，是地下商业街发展的基本条件。但在解放碑，这却并非唯一条件。多年来，解放碑地下商业街基本上没能拼得过地面的商业街。

春节前夕，记者在轻轨名店城里一家时尚饰品店逗留观察了10分钟时间，发现此间经过的人流不下50人，进入店内的却只有13人，真正购买的有2人。时尚饰品店旁边是一家咖啡店，尽管当天是周末，但这里的生意依然冷冷清清，偌大的咖啡店里，只有一对情侣在角落里小声谈笑。在柜台里，几个服务员无聊地打望着门前匆匆走过的行人。

记者在解放碑几个大的地下商业街看见，81汇金、香榭俪大道、淘宝街等的改造、装修与不冷不热的招商、出租工作并行不悖地进行着。地王广场一旁的“黄金走廊”，据说其近2000平方米的地下空间，曾经被一家眼镜经销商“一锅端”。眼下除了已开业的轻轨名店城外，总面积超过5万平方米的地下商铺，总体上还在唱着“空城计”。

尽管重庆目前在建和已推出的地下商业项目很多，总面积也不小，但重庆商业地产的空置率却高居全国第一位。有资料显示，去年，由中国商业地产联盟发布的“中国商业地产报告”中，重庆以44%左右的商业地产空置率，连续3年在被调查的40个城市中位居首位。而与此同时，国际上一些大型的商业机构在重庆又难以找到合适的地方落户。

“原因是我市目前商用物业的载重、面积、地段、结构等不符合要求，这种情况从地面蔓延到地下。目前地下商场的经营艰难情况，不过是地上商场过剩的翻版和延续而已。”中博商业地产机构总经理范佐明认为，解放碑地下商业地产主要是中低端、同类项目太多、太滥，而高端的、差异化的商业地产项目却少。这种结构性的不合理，也是地下商场经营效果不好的重要原因。

轻轨名店城管理办公室负责人王军告诉记者，轻轨名店城所有商铺是由开发企业统一外租出去的，由于生意冷清，到目前为止，名店城店面已经换过将近一半的业主。“对于每平方米300元/月的租金，很多店铺连租金都挣不回来，只好关门易主。”

有资料显示，在日本，商场每年的替换率是50％左右。在每年开业的商场中，有近1/3会在接下来的一年时间内倒闭。在我国重要城市的一级商圈，每年淘汰10%的商场也是正常现象。

对于上述现象，专家的观点认为：“解放碑的地下商场多，经营不下去的商场多，对于重庆未来的发展来说，也许并不是什么坏事。商场多了有利于市场结构的完善和调整，也有利于优化管理水平，更有利于优化购物环境。”重庆纵横商务研究所首席顾问刘可表示，倒闭的商场为后来者敲响了警钟，警醒他们入市必须更加慎重，不要简单地把修建商场和经营商场看成是一个只赚不赔的买卖。

商场定位重复

解放碑难敌朝天门商圈

与解放碑地下商场的冷清形成对比，杨家坪的地下商业街却一直处于经营状况非常好的状态，这又是什么原因呢？

“主要是交通因素。”在淘宝街打算转让门面的张先生认为，由于杨家坪中心地区没有步行街和过街天桥，市民过往转盘都得穿过地下通道，那里的众多地下商场相互连通，使得地下商场聚集了非常多的人气，市民容易形成过街购物、休闲购物的习惯。这样一来，它的地下商场一枝独秀也就不足为奇了。

“而解放碑的地下通道‘互不通气’，人流循环难以形成，再加上地面太多的商业物业，地下商铺的人气遭冲淡了。”张先生告诉记者，由于自己当初考察疏忽，现在正打算将已租来的门面转让出去，尽管2400元的月租不算太贵，但至今也没有一个电话打来。

喜地山置业公司副总经理谢念苏则认为，由于解放碑地下商场当初的开发定位，与相邻的朝天门批发市场不谋而合，而朝天门已经在重庆市民的消费意识中奠定了坚实的基础，因此，解放碑想要在这方面跟朝天门抢饭碗，显然不容易。

据渝中区统计局统计，2006年朝天门市场的总销售额达118亿元，去年的经营额也不下120亿元，继续在西部综合批发市场中居领先地位。

“朝天门市场是平价商品集中地，又是服装批发市场，解放碑的地下商场基本上笼罩在它的余阴之下。很多商铺就是靠在朝天门进货销售，赚取差价。”谢念苏说，解放碑地下商场要想有进一步发展，就要避免与地面商业巨头发生正面冲撞，并放弃传统低档的地下商场模式，以自己的特色来吸引客源。

独木难成林

错位竞争缺乏主体

据了解，两年前，黑格集团曾经从国外引进“休闲艺术商街”经营模式。该艺术街设计长度1100米，建筑面积达2.5万平方米，黑格集团欲将其打造成“中国第一ＬＯＦＴ艺术商业大道”，想独辟蹊径搞“艺术＋商业”的地下休闲风情街，强调空间变化和后现代气息的所谓ＬＯＦＴ概念。按其设想，这条街连接较场口轻轨总站和临江门轻轨站，计划首次推出200个商铺。每个商铺总价5万元起。由于进入门槛低，曾经令不少中小投资者眼前一亮。

但由于种种原因，黑格集团败走重庆，“中国第一ＬＯＦＴ艺术商业大道”还没诞生就胎死腹中。至今，由于缺乏一个类似于黑格集团这样的主体来承担寻找错位竞争方略的责任，因此，解放碑仍然没有一个让人一眼就能看出其特色的地下商业街。

在重庆人印象里，目前的轻轨名店城中，最有特色的就是“毕加索咖啡艺术馆”。这个咖啡馆的风格几乎和当初黑格集团希望打造的艺术商业大道吻合。然而，由于这里只有这一家店属于这种风格，根本无法确立轻轨商城的整体定位。

该咖啡馆经理王方洪告诉记者，他是一位传统书画爱好者，因此，在“毕加索咖啡艺术馆”，他曾举办了不少次《重庆书画名家展》。有一次还展出了由小凤子等8名本地著名书画家提供的48幅珍贵作品。据王方洪介绍，开咖啡馆时由于资金不足，自己投入了100多万元，还举债60万元。现在的情况是，场租加上利息高达每月6万元，而营业收入却只有几千元，经营一年多下来，他已经亏损近100万元。

“解放碑已成为中国西部的商战中心，其零售业早已饱和，地下步行街如果没有特色，肯定难觅活路。”轻轨名店城管理办公室负责人王军告诉记者，早在2005年8月2日，渝中区首个地下商业步行街———丽岛春天歇业，事实上，歇业也仅仅是指在经营的50多个门面和摊位，余下的200多个铺面根本就没有营业过。现在，丽岛春天已经改名换姓，叫“后街”。但是，更名并没有改变商业街的命运，其定位换汤不换药，更名超过两个年头，至今还在招商中。

尽管现在淘宝街、81汇金等地下商场还没有对外营业，但业内人士却担心，如果不能实现特色经营和差异化竞争，“丽岛春天”的悲剧恐怕还会重演。

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