上海南京西路将进行格局大调整拟邀第五大道加盟

南京西路从今年起将进行格局大调整，以金鹰国际广场的“变脸”为先导，整个商圈将从原来的梅、泰、恒三足鼎立，演化为梅、泰、恒、金四极擎天，著名的纽约第五大道商业也可能进驻其间。

百年商街焕然一新

十里商街南京路，东起中山东一路外滩，西至静安寺地区，以南北高架成都北路为界，以东为黄浦区、以西为静安区，南京西路从西藏中路——成都北路段在行政区划上仍属于黄浦区范围，因此，为强化区域特色，早在十多年前，静安区政府就将本区管辖的南京西路名为“静安南京路”，整个地区占地面积约１．８平方公里。

由于上世纪９０年代在该区域内先后建起了梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场这三座顶级商业、商务楼宇，由此这一地区产生了一张“新名片”——梅泰恒商圈。近年来，南京西路按照“高起点、外向型、国际化”的发展思路，坚持双高战略，以高端商务带动、集聚商业、酒店业、休闲业发展，迅速成为上海最重要的ｃｂｄ区域之一。

这一商圈变局的大动作在前不久举行的静安区十四届人民代表大会第三次会议上也得到了证实，在该区区长张仁良所作的政府工作报告中提出，静安区将深化南京路地区功能开发；推进静安南京路商业结构调整和升级换代，加大大型商厦和沿街商铺品牌调整力度；大力引进大型百货公司和世界一流品牌。

静安区经济委员会负责人也表示，档次的提升或将使金鹰国际购物中心打破现有“梅泰恒”金三角格局，形成四足擎天的局面。作为中国第一条西式马路，已是１４５岁“高龄”的南京西路，正以石门路、梅泰恒、展览中心、静安寺和协和城这五大规划区域为契机，焕发新一轮的青春活力。

构筑“一轴两翼”框架

静安区一直是上海商业市场中受关注度最高的区域之一。从商圈分布来看，市级商圈主要就是贯穿静安区的南京西路，区级商圈则有正在复兴的曹家渡等，还有近年来区内高档住宅的迅速开发所产生的不少社区商业配套。

静安的总体布局采用“一轴两翼”构架，“一轴”即为静安南京路沿线地区，面积约１．８平方公里，集中了约１８０万平方米商务办公建筑和８０万平方米商业建筑面积，处于上海城市东西发展主轴（陆家嘴－外滩－静安寺－虹桥机场）上，既是上海中心商业区之一和国际经济、金融、贸易中心区的之一，也是静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊，因此是静安“高质量的商务商业区”最主要的体现。

“两翼”分别为延安路——威海路以南的“南翼地区”和愚园路——北京路以北的“北翼地区”，南翼地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区，面积０．９６平方公里。北翼是由大片老工业区和危棚简宅改造而成的现代化高层住宅集中地区，相互连接成片，面积３．８６平方公里。南北“两翼”集中体现了静安“高品质的生活居住区”的重要功能。

从条状向块状发展

在静安的新一轮规划中，南京西路将扩展商业街厚度，由条状向块状发展。通过支马路的改造开发，让南京西路由条状向块状发展。支马路可以形成众多专业特色街：如吴江路特色休闲街、铜仁路酒吧休闲街正在改造、完善；威海路可以向创意传媒街发展，南京西路还可以在支马路开发一条中华老字号专业特色街。

目前，南京西路五大地区各有一批项目正在建设或启动之中，如嘉里二期、越洋广场、会德丰广场、协和城二期等，均为外资大集团倾力打造的商办综合项目。可见，未来这里的商业亮点还将层出不穷。

今后三年内，南京西路将新增加１５０万平方米的商业、商务和酒店。南京西路的功能有了充分拓展的空间。完善高端商业、拓展中端商业，以高端来带动中端，以购物来带动休闲娱乐；开发夜生活，丰富夜生活；率先发展新型业态业种；引进欧美品牌百货。品牌专卖店（包括旗舰店、主力店）和百货商店各有优势。尽管南京西路已经有那么多顶级品牌专卖店，但“专卖店的集合”与百货商店还是有很大区别。比如哈洛斯，不仅拥有众多的顶级品牌，还有很多特色餐饮；又如老佛爷，不仅有购物、餐饮、娱乐等，还有时装展示，引领潮流。

主商圈客流贡献率最高

据对上海主商圈的客流量调查，南京西路平时的客流量是３８万人次，双休日是５１万人次，节日长假是７０万人次；南京西路日均客流密度是每公里１２．８万人次，低于南京东路和淮海路。但南京西路的客流贡献率最高，比８大都市商圈的平均水平高２／３。而从客流的来源构成来看，南京西路本区的客流占１／４，其他区客流占１／２，市外、海外的客流占１／４。与其他都市商圈相比，南京西路外来客流占的比重较大，符合外向型的发展趋势。

另从商业营业面积销售贡献来看，自２００６年起，南京西路商业坪效比全市平均水平高一倍。梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、久百城市广场四大商厦加权平均坪效比全市商业平均水平高７６％，其中恒隆广场要高１．３２倍。而２００７年这四大商厦销售额合计约达５３．９６亿元，平均每平方米营业额为２．１万元，将是全市平均水平的２倍多。在全市８大商圈中，南京西路商业、商务的融合度也最高。