如何计算社区商铺的倍率

在不同区域内商铺和住宅的价格存在着一定的比例关系，这时因为不同区域内商品房的价格，提示了该区域内购买能力和商铺的价格，即所谓的“倍率”。

正常的倍率情况是由下列因素所决定的：

（1）住宅和商铺合适的比例

（2）正常的消费支出

（3）外界影响较小

在上述三个要素不能得到满足的情况下，“倍率”也无从谈起。

关于商铺和住宅之间合适比例关系，目前上海人均商铺面积为0。92平方米，如果按照人均居住面积计算，那么合适的比例应为1：12左右，但这仅仅是宏观上的数据，由于人口分布的不平衡性，商业设施集合程度高低，在每个个案中，这个比例是很难确定的，如果我们硬性按照一个固定的倍率去确认某一处商铺的价格，那将是十分盲目的，假设某社区相对封闭，没有外来购买力，商铺和住宅面积的比例严重失衡，商铺面积和住宅面积数量相同，那么可能会出现倒倍率，即商铺的价格比住宅的价格还要低。

关于正常消费支出，商铺是一种特殊的房地产商品，其存在的形式是房地产，其价值体现方式是对商业的适用性即商业价值，商业价值主要是依靠购买力的消费量来支撑的，在供给制时期或区域内，部队家属区域的商业销售空间很小，商铺价值很难体现，遇到这种情形能谈“倍率”吗？

关于外界是影响，商铺周边有重大影响因素，会使商铺价值产生变化。如莘庄镇附近有一个新村，人口不少，消费支出正常，但在莘庄商圈内，有三个大型超市，吸引该新村内的购买力，致使该新村内的其他商店很不景气，开个便利店都十分冷清，商铺的价值很难提升。

俗话说：“门面差一家，生意差许多”。事实上，每一个商铺都有具其独有的特性和缺陷，商铺投资是个性化投资，“倍率”之说，很难反映商铺和住宅之间的价值关系，投资商铺还是要考察它的经营成本能力与投资回报率。