2008年北京商业地产市场的三个典型特征

第一，2008年北京高端商业市场竞争将进一步加剧。2007年开业的两个典型高档项目为新光天地及金融街购物中心，此两个项目的开业有效提升了北京国际一线品牌的保有量，2008年虽然不会再有如新光天地般大体量高端项目出现，但会有更多中小型商业项目面世，如位于CBD的金地国际中心与银泰柏悦生活，位于西单的伊势丹百货，位于王府井的乐天百货等。而经历过一个高档商业的快速增长期后，受到诸多国际一线品牌的开店速度放缓的制约，2008年后北京的高档商业增长将可能会进入一个滞缓阶段。

其次，北京市场的租金水平呈现出典型两极化特征。近几年北京商业供应量相当巨大，但大量的面积是处于非传统的商业中心，且有相当分布在了五环以外，而目前零售商开店速度虽然也相对较快，但无论是新进入北京的品牌还是已存在的品牌，暂时大部分还是优先考虑在人流与商业氛围相对成熟的传统商业中心选址，因而就形成了供需的错位----新兴区域店铺数量庞大，商家意愿不高，传统中心店铺有限，需求者众多。在此情形下，新兴区域诸多都会以较低租金条件来吸引商家，而传统商业区的店铺租金则会被抬高，使两者形成了较大差异。

第三，随着诸多项目进入开业期，北京商业市场的竞争已逐步由招商竞争发展到经营竞争。作为商业地产服务机构，从客户的需求反馈上，我们亦感受到了这样的变化----之前我们遇到的客户，很多并不是十分关注经营方面的问题，但现在越来越多客户提出对管理的需求，并充分认识到“商业项目的管理问题十分重要”，希望能够找到具备国际视野与本土经验的公司合作。

新政策对商业地产的影响：

新政策的方向主要是透过金融放贷的紧缩来限制过快的房地产投资增长，我了解到，2008年很多银行对于房地产贷款的预算比原来减少了约50%，从直观感觉判断，我认为至少会在两个方面对商业地产产生影响：其一是造成未来商业面积的供应缩减。这主要是诸多项目因得不到贷款支持，开工会受到制约，使得后续市场上的商业供应量减少；第二，商铺作为典型的投资性房产，已经受到了诸多银行的“特别对待”，对其审查与放贷均已变得十分严格，甚至在部分地方银行已经暂停了针对个人商铺投资的按揭贷款，在此情形下，很多项目将不得不采取只租不售的方式运作，所以此新政策将会进一步推动商铺只租不售的发展。

奥运会后北京租金的走向：

对商业及商业地产市场而言，奥运会只是一个事件，意义像是一个节日，只是比通常的节日显得更为盛大。对于发展商与运营商而言，更多是要抓住这个机会做好展示与促销，而应该不会有发展商或商家仅是因为奥运会而去开发一个项目或大量增设店铺，所以奥运会的开办不会对商业及商业地产发展产生质的影响。2008年后，北京的商业仍将会延续外围化的发展趋势，受到此外围项目起始低租金水平的制约，使得北京整体市场的租金水平很难有增长，但是核心商业区的租金应该还将会继续增长。

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