上海社区商铺难被市场很快消化

商铺“肠梗阻”酝酿商机

截止1月8日，上海商铺可售面积达到468.99万平方米，而据佑威天天房展网的数据显示，2007年上海新增商铺供应232.23万平方米，成交量却只有219.49万平方米。由于近几年来，上海每年都有大量商业地块出让，预计今年、明年，乃至2010年上海还将有大量的商业地产上市销售，供大于求将成定局。

据沪上商铺专家、在行置业首席投资策划师姜新国介绍，上海商铺的供大于求局面，并非始于今日。

自2002年，沪上商铺开始大规模建设，如今流通在市场上的新建商铺保有量已达到4300万平方米。按照本市常住人口1800万人计算，人均商业面积达2.3平方米，远超过发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准，堪比东京、纽约等城市的人均商业面积。

“消化功能”紊乱

大面积建设，仅是导致上海商铺“肠梗阻”的诱因，却不是病症的症结所在。

“与住宅市场不同，目前商铺市场上的专业代理公司少而又少，且主要代理高端物业，造成新建商铺，尤其是社区商铺难以被市场很快消化。”中原地产的研究咨询部分析师徐珊珊可谓一语中的。

目前只有五大行等少数专业公司具备代理、销售商铺的能力，但是这些公司只代理高端商业项目的招商和销售，很少触及低端商铺的销售代理业务。

即使是国内的专业商业地产营销策划公司，对于代理社区商铺兴趣也不浓厚。它们更愿意代理体量更大的商业广场、销品茂，而不愿意花心思销售总共只有五六千平方米、一二十套的沿街商铺。

而据徐珊珊统计，目前在售商铺中，大部分都是服务居民区的社区商铺，占总体的六七成。大量社区商铺无专业机构代理、销售，是导致商铺“肠梗阻”的最重要因素。

策划公司有心无力

社区商铺“乏人问津”，本来应该成为沪上营销策划公司的重要机遇。可是，由于缺乏专业资源、渠道和专业经验，上海房地产营销代理公司对代理商业地产项目，往往心有余而力不足。

“投资客户的心态已与原先完全不同，更注重租金收益。”中星房地产营销机构执行总经理刘承健表示，由于新建商铺日益增多，宏观调控政策连续出台，投资客现在更关注商铺的租金收益。

由于投资客的心态变化，目前社区商铺的销售模式，已由原先的先卖后租(即出售商铺后，再由开发商帮业主找租客)，转为先租后售(即先招商，后销售)。

渠道和资源，成为开发商选择代理公司的必要条件。而代理住宅项目出身的房地产营销策划机构，很多没有上述渠道和资源。