投资商铺忌表面功夫 从长远升值空间考虑最实际

在近日结束的越秀区产权拍卖会上，3个租金回报率超低、未交付土地出让金的不交吉商铺竟然被激烈竞投。记者现场考察发现，3个商铺均处于非常优越的地理位置，具有较大升值空间。行内人士表示，投资商铺不要只看表面条件，如从长远利益分析具有较大利润空间可适当投入。

农林下路商铺：市场租金可能升2倍

在本次拍卖会中引起众多买家追捧的3个标的分别为：新河浦五马路2号房产（现门牌号为新河浦山河大街2号）、庙前直街16号之一房产、农林下路62号101房产。据广赛拍卖行有关负责人介绍，这3个标的均未交纳土地出让金，目前均为不交吉，虽然从表面上看，几个标的的条件都不佳，按现有租金计算投资回报率更是超低，但许多买家认为这3个商铺的未来市场价格和租金水平都会有很大升幅，宁愿买下看似不利的标的。

为了了解这3个商铺的具体位置和现有情况，记者走访了3个商铺，发现其位置均非常优越。首先是农林下路62号101房产，非居住用途，面积约216平方米，现有租金约21000元/月，租金最长至2008年11月30日，有转租。

从现场看，62号处于东风路与农林下路的交界处，虽然处于拐角但门面较大，目前由一家较知名的小吃店进行经营，经营状况甚佳。农林下路旺街与其他步行街有所不同的是最旺的地段不是两头而是中间靠近王府井的地段，但由于东风路与农林下路形成的十字路口有多栋写字楼，令农林下路的商业特别是饮食业得到较大支持。

该标的最后以720万元成交，从目前的租金计算回报率，即（21000元/月×12个月）/720万元×100%=3.5%，再加上未交纳的土地出让金，该商铺的租金回报率实际上远低于3.5%。以按租金计算，其租金水平为21000元/月/216平方米=97.2元/平方米/月。不过据了解，目前王府井一带商铺租金为1000元/平方米/月左右，可估算该商铺市场正常租金可达到300元/平方米/月左右，租金有较大上升空间。