商铺投资分析：给一位朝外SOHO准业主的回信

所以，总结起来，对商铺投资的总体态度，我认为商铺投资对个人投资者来说还是一个非常不错的领域，但商铺投资专业性非常强，要求投资者具备一定的地产、商业、招商和金融知识，而且关键在于对具体项目的选择。这个世界上天上掉馅饼轻松赚钱的事是从来没有的。商铺投资的风险一个是空置，就是租不出去，收益无法实现，另外就是租金太低，收回投资的年限会比较长。但无论如何，商铺的价值不象股票，垃圾股可能一分不值，但商铺的价值永远不会是零，除非出现战争或拆迁等不可抗的因素。商铺的价值随着宏观经济的持续发展会不断上涨，租金收益也会不断上升，所以即便最初几年租金收益不理想也不必太在意，只要对地段、环境等因素把握住了，商铺投资的收益是时间越久越能充分显现出来，所以对于有长线投资理念的人，只要没有资金压力，对项目本身有信心，我建议还是长期持有。做商铺投资的人一定要有长期的眼光。

我写了很多文章批评潘石屹的做法，但不意味着我就彻底否定了潘石屹soho系列产品的价值。潘石屹确实有商人的天赋，善于投机和炒作，但他也比较善于学习，而且他还是准备长期赚商业地产的钱的，所以不必担心他会跑了。soho尚都的问题不会那么简单就解决了，潘石屹是一定会在这个项目上交学费的，600万远远不够，soho尚都的问题绝不是区区600万广告费就能解决的。soho尚都以及类似项目的解决之道在于引入专业的商业管理公司，进行统一的后期运营管理。我跟soho中国的一个销售总监交流过，他们正在考虑成立商业管理公司，统一管理soho系列商铺，我相信soho尚都事件会促使他们加快这个进程。有了soho尚都的教训，他们在朝外soho上就会有进步，所以对于您购买的朝外soho，我个人认为不用着急抛出。

如果您看了我的文章结果把朝外soho的商铺抛出了，结果未来十几年中国经济继续高速增长，朝外soho的商铺价格不断上涨，我估计您掐死我的心都有。呵呵！而持有的话，最坏的情形不过是，宏观经济进入下降通道，商铺价值和租金都下降，导致收回投资的周期加长了，而您全款投资，没有银行的还款压力，对于这点也不用担心什么。不管多长时间，只要收回投资之后，商铺就是一台终生的提款机，区别只在提款的额度大小而已，这是商铺投资最大的价值，就是为一个人的晚年提供了一份保障。不过如果拿自己购买的商铺的做咖啡馆又有所不同，把商铺租给别人是让别人给您赚钱，赚的是租金，风险和压力在下游，自己经营咖啡馆赚的是服务的钱，会比较辛苦，风险和压力都在自己的经营。当然好处是没有付租金的压力，不过利润当中很大一部分其实是商铺本身的价值。我建议您还是把商铺租给别人经营，自己做职业商铺投资者比较好。当然如果做咖啡馆是您个人的乐趣那又另当别论。

天津与北京不同，没有那么多热钱，所以天津的商铺投资市场相对会理性一些，但一些好地段的商铺也很贵了，大部分也都在2万－3万多。天津核心商圈滨江道有个友谊新天地项目，其最贵的商铺价格是每平米25万，即便是潘石屹炒得最贵的光华路soho的铺王也难以相比，所以天津商铺的投资价值也不容小视。对于善于挖掘商铺价值的人，天津也有不少投资机会。如果您有兴趣我会帮您注意这方面的信息。

文：天津苓创商业地产咨询中心总经理  冯 新