上亿温州资本收购无锡商业广场 收益前景看好

第三，融资利率在所有开支中占大头。2006年12月，融资3000万元；2007年5月，再融资3000万元；同时利用2万平方米物业向银行申请抵押贷款，于2007年5月贷到6000万元，年利率8%。利用借贷，徐德奎于2007年5月付清了开发商70%的余款。而他每年须支付融资及贷款的利息达2640万元。

在收入方面，租给大卖场的2万平方米年收入730万元；其余4万平方米，初步确定3万平方米服装类商铺租金在8元/平方米/天，年租金约8760万元；1万平方米餐饮租金在12元/平方米/天，年租金约4380万元，两项共计13140万元。不过，商场成熟需要一段时间，大致为三年，估算三年内空置率在50%，所以加上来自大卖场的730万元，近三年商场的平均年租金收入在7300万元左右。

凭借7300万元的年租金收入，在支付完保底租金、管理公司运作资金以及借贷年利之后，三年左右便可还清借贷本金；第四年市场成熟，每年有望收取1亿元左右的租金；此外，操盘者还可享受物业升值。